Tweede woning of aandelen: wat is vandaag de slimste investering?
Een tweede woning kopen of hetzelfde kapitaal beleggen in aandelen? Het is een vergelijking die steeds vaker wordt gemaakt. Hogere rentevoeten, strengere energie-eisen en stijgende aankoopkosten hebben vastgoedbeleggers kritischer gemaakt. Tegelijk blijft de vraag naar kwalitatieve huurwoningen groot en zijn de huurprijzen de voorbije jaren gestegen.Maar vastgoed en aandelen zijn eigenlijk twee heel verschillende investeringen. Wie alleen naar het jaarlijkse rendement kijkt, mist een belangrijk deel van het verhaal.
Vastgoed biedt rendement op twee manieren
Wie een woning of appartement koopt om te verhuren, kan op twee manieren rendement realiseren: via de maandelijkse huurinkomsten én via een eventuele waardestijging van het vastgoed op langere termijn.
Die combinatie blijft een van de belangrijkste troeven van vastgoed.
Een waardestijging is uiteraard nooit gegarandeerd. De locatie, kwaliteit van het pand, energiezuinigheid en lokale vraag spelen daarbij een steeds grotere rol.
Daarom wordt de keuze van het vastgoed belangrijker. Niet zomaar vastgoed kopen, maar het juiste vastgoed kopen maakt het verschil.
Kijk verder dan het brutorendement
Bij investeringsvastgoed wordt vaak snel gerekend met het brutorendement: de jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs.
Stel dat een appartement 300.000 euro kost en voor 1.000 euro per maand wordt verhuurd. Dan bedraagt de jaarlijkse huur 12.000 euro en het brutorendement 4%.
Maar dat is niet wat je uiteindelijk overhoudt.
Ook de onroerende voorheffing, verzekering, onderhoud, eventuele gemeenschappelijke kosten ten laste van de eigenaar en periodes van leegstand moeten worden meegerekend.
Bij Huyzen kijken we daarom liever naar het realistische rendement na kosten dan naar een aantrekkelijk percentage op papier.
Locatie wordt nog belangrijker
Niet ieder pand is automatisch een goede investering.
Een appartement op een locatie met een structureel sterke huurvraag kan interessanter zijn dan een goedkoper pand waar huurders moeilijker te vinden zijn.
Bereikbaarheid, winkels, scholen, openbaar vervoer, energieprestaties en de algemene kwaliteit van de woonomgeving beïnvloeden niet alleen de huurprijs, maar ook de verhuurbaarheid en latere verkoopwaarde.
Voor een vastgoedinvesteerder is een goede locatie daarom meer dan een cliché. Ze beperkt ook het risico op leegstand.
Nieuwbouw of bestaand vastgoed?
Ook die keuze heeft invloed op het rendement.
Bestaand vastgoed kan interessant zijn door een lagere aankoopprijs, maar renovatiekosten en steeds strengere energievereisten moeten correct worden ingeschat.
Nieuwbouw vraagt doorgaans een hogere initiële investering, maar biedt daartegenover een energiezuinige woning, minder onderhoud en doorgaans minder grote investeringen in de eerste jaren.
Voor verhuurders kan dat belangrijk zijn. Huurders worden immers steeds gevoeliger voor hun totale woonkost en dus ook voor het energieverbruik van een woning.
En wat met aandelen?
Wie hetzelfde kapitaal in een breed gespreide aandelenportefeuille of ETF investeert, heeft een aantal duidelijke voordelen. Je kunt met een kleiner bedrag starten, je investering spreiden over honderden bedrijven en je geld is doorgaans sneller beschikbaar.
Bij vastgoed zit een groot bedrag geconcentreerd in één pand en één locatie. Bovendien vraagt vastgoed beheer en zijn er aankoop- en verkoopkosten.
Daar staat tegenover dat vastgoed iets biedt wat aandelen niet hebben: een tastbaar actief dat je kunt verhuren, zelf gebruiken, verbeteren en eventueel gedeeltelijk met geleend kapitaal financieren.
Dat laatste kan een belangrijk verschil maken.
Het effect van een lening
Wie 300.000 euro in aandelen wil beleggen, heeft in principe 300.000 euro kapitaal nodig.
Bij vastgoed kan een deel van de aankoop met een hypothecaire lening worden gefinancierd. Daardoor kan je met een beperkter eigen vermogen toch eigenaar worden van een groter actief.
De huurinkomsten kunnen vervolgens een deel van de maandelijkse financieringslast dragen.
Dat hefboomeffect kan het rendement op het eigen vermogen verhogen, maar werkt uiteraard ook in de andere richting: hogere rente, leegstand of onverwachte kosten kunnen het rendement sterk verminderen.
Een correcte berekening vóór de aankoop is daarom essentieel.
Vastgoed of aandelen? Het hoeft geen of-ofverhaal te zijn
Wie puur naar rendement en spreiding kijkt, kan moeilijk om een goed gespreide aandelenportefeuille heen.
Maar vastgoed heeft andere troeven: huurinkomsten, tastbare waarde, financieringsmogelijkheden en potentieel voor waardegroei op lange termijn.
Voor veel investeerders kunnen beide daarom perfect naast elkaar bestaan.
De belangrijkste vraag is niet: “Is vastgoed nog een goede investering?”
De betere vraag is: “Welk vastgoed is vandaag een goede investering?”
Want in de huidige markt zijn locatie, aankoopprijs, energieprestatie, huurpotentieel en toekomstige kosten belangrijker dan ooit.
Bij Huyzen bekijken we investeringsvastgoed daarom niet alleen vanuit de aankoopprijs. We kijken mee naar de verwachte huurwaarde, verhuurbaarheid en het potentieel op langere termijn.
Overweeg je een appartement of woning als investering? Dan rekenen we graag samen met jou uit of het plaatje klopt vóór je koopt.
