Aandachtspunt bij huurovereenkomsten met beroepsaftrek

Wijziging 2024

Voor de wijziging in 2024 was de fiscale behandeling van huurinkomsten afhankelijk van het gebruik van het pand door de huurder. Wanneer een goed (deels) beroepsmatig wordt gebruikt, kon dit leiden tot een zwaardere belasting voor de verhuurder. Door in de huurovereenkomst specifieke clausules op te nemen konden de verhuurders hun fiscale positie beter beschermen en discussies achteraf vermijden. Bijvoorbeeld: een clausule die de bestemming als zuiver residentieel omschreef en de huurder verbood deze bestemming te wijzigen én een clausule die de fiscaal nadelige gevolgen voor de verhuurder van een bestemmingswijziging ten laste van de huurder legde.

In 2024 werd  het  bestaande regime omgevormd tot een nieuw systeem. Sindsdien geldt één basisregel: aftrek van de huur als beroepskost kan slechts als de huurovereenkomst niet kosteloos werd geregistreerd. 

Worden gratis geregistreerd: panden die uitsluitend bestemd zijn voor huisvesting (woninghuurcontracten, studentenhuurcontracten, …). Voor andere contracten (bijvoorbeeld handelshuur, …) wordt een registratierecht van 0,2% geheven.

Deze wijziging heeft twee gevolgen:

1. Een verhuurder wordt sterker beschermd. Van zodra de huurovereenkomst kosteloos werd geregistreerd, is de verhuurder zeker dat hij belast zal worden op het geïndexeerd KI. Elk eventueel later risico op negatieve fiscale gevolgen van beroepsmatige aanwending is uitgesloten. In het huurcontract hoeft de verhuurder zich dan ook niet meer in te dekken tegen dit risico.
2. Indien verhuurder en huurder akkoord zijn dat een deel van het goed beroepsmatig kan worden gebruikt, met aftrek van de huur als beroepskost, moet zorgvuldiger dan vroeger worden nagedacht over hoe dit juridisch wordt verankerd. 

Oplossing bij beroepsmatig gebruik

Werken met afzonderlijke contracten voor enerzijds het residentieel gedeelte en anderzijds het beroepsmatig gebruik deel verhindert dat er discussies met de fiscus ontstaan over de bestemming. Van belang is immers dat de ruimten die beroepsmatig worden aangewend zeer nauwkeurig worden omschreven. 

Afzonderlijke huurovereenkomsten met een nauw afgebakend voorwerp reduceert het risico dat de fiscus de kwalificatie van het contract als gemengde overeenkomst zou betwisten. De zorgvuldige afbakening is trouwens niet alleen belangrijk voor de fiscale bescherming van de verhuurder. Ook voor de huurder heeft dit impact, bijvoorbeeld in de situatie van beslag (vermijden dat goederen in residentiële ruimten ook aan dit beslag onderhevig zouden zijn).

Bovendien heeft de fiscus uitdrukkelijk aangegeven dat bij gemengde contracten de registratie voor het geheel onderworpen is aan het tarief van 0,2%. Inclusief dus op het residentiële deel. Als verhuurder wil je die kost liever niet dragen. Temeer omdat het woninghuurrecht verhindert dat een verhuurder de kost voor de registratie afwentelt op de huurder.

In geval van beroepsmatig gebruik adviseren we dus om te werken met afzonderlijke huurcontracten:

• Een woninghuurcontract voor het residentiële gedeelte – kosteloos te registreren.
• Een contract van gemeen recht, pachtcontract of handelshuurovereenkomst voor het commercieel gedeelte – te registreren aan 0,2%.

Het is daarbij wel belangrijk dat deze contracten aan elkaar gekoppeld worden. Al was het maar om te vermijden dat de woninghuurovereenkomst op een ander ogenblik ten einde loopt dan het contract voor het residentieel gedeelte. Werken met addenda is niet aan te raden op risico van herkwalificatie.

Wijziging modeldocumenten

In het licht hiervan is er een aanpassing doorgevoerd aan de modelcontracten voor woninghuur. Het artikel over de opdeling tussen particulier en beroepsmatig gebruik werd geschrapt. In de plaats daarvan is er een nieuwe clausule toegevoegd. Hierdoor is het mogelijk om bij de verhuur van gemengde panden meerdere huurovereenkomsten op een duidelijke en juridisch sluitende manier met elkaar te koppelen. Met deze updates spelen de modelcontracten beter in op de huidige regelgeving en de noden van zowel verhuurders als huurders. 

Wat als de huurder tijdens de loop van de huurovereenkomst aangeeft een deel van het goed beroepsmatig te willen gaan gebruiken en de huur als beroepskost te willen aftrekken?

Binnen het kader van een lopende huurovereenkomst, die reeds werd geregistreerd, is dit niet mogelijk.

De fiscus kijkt immers altijd naar het al dan niet kosteloos geregistreerd zijn van het huurcontract. Het statuut kan niet wijzigen in de loop van de overeenkomst.

Enige optie is dan ook om over te gaan tot minnelijke ontbinding en het afsluiten van nieuwe huurcontracten. We schrijven doelbewust contracten, gelet op het advies om in deze situatie steeds met meerdere, verbonden overeenkomsten te werken.

Wat in het specifieke geval de huurder iemand is die dicht bij de plaats van tewerkstelling een verblijfplaats huurt?

Dit specifieke geval verdient enige aandacht.

Er zijn immers uitspraken van zowel rechtbanken als de federale rulingcommissie waarin wordt aanvaard dat de huurder hier de betaalde huur volledig als beroepskost kan inbrengen. Hoofdafweging daarbij is hoofdzakelijk of de pendelafstand het de huurder effectief niet toelaat om normaal de plaats van tewerkstelling te bereiken vanop zijn regulier thuisadres.

In de loop der jaren zijn hierover diverse uitspraken geweest, soms in het voordeel van de huurder (aanvaarding aftrek beroepskosten), soms in het voordeel van de fiscus.

Het is duidelijk dat de fiscus met de nieuwe regeling hier een lijn onder heeft willen trekken. De nieuwe regeling laat de huurder nu immers helemaal niet meer toe om beroepskosten af te trekken wanneer het huurcontract kosteloos werd geregistreerd. En dat is hier het geval. Het gehuurde goed is immers bestemd voor huisvesting.

Uitzondering

Op dit alles wordt een uitzondering gemaakt voor de vergoedingen voor een woning die door de belastingplichtige ingevolge een wettelijke of contractuele verplichting ter beschikking wordt gesteld van één of meer werknemers of bedrijfsleiders en uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van die werknemer(s) of bedrijfsleider(s) en, desgevallend, zijn (hun) gezin. De aftrek als beroepskost van de huurprijs en de toegekende huurvoordelen voor die woning blijft wel onderworpen aan de voorwaarde dat de inlichtingen met betrekking tot die woning in bijlage bij de aangifte worden verstrekt.

Gemengde contracten inzake pacht zijn echter wel onderworpen aan bovenstaande.

Extra aangifteplicht huurder

De huurder die de huur als beroepskost wil aftrekken, moet bovendien een extra bijlage toevoegen aan zijn aangifte personenbelasting. 

Noteer trouwens dat het federale regeerakkoord van de Arizona-coalitie het engagement bevat om deze bijlage te vervangen door een administratief minder belastend alternatief.