Minder voordelen voor wie gezinswoning koopt om te renoveren

Voor veel kopers zal het een opluchting zijn dat de nieuwe Vlaamse regering de renovatieplicht heeft afgezwakt. Tot nu toe waren kopers van een energieverslindende woning verplicht om die energiezuiniger te maken. Huizen en appartementen met de EPC-labels E en F op het energieprestatiecertificaat moesten binnen de vijf jaar gerenoveerd worden tot minstens een D-label. Die minimumdrempel zou geleidelijk opgetrokken worden tot een A-label. De nieuwe Vlaamse regering heeft niet alleen de termijn opgetrokken van vijf jaar naar zes jaar, maar ook de geleidelijke verstrenging geschrapt. Label D blijft op die manier de minimumdrempel. Daar tegenover staat dat een aantal voordelen voor renoveerders worden geschrapt. Een overzicht van wat momenteel gepland is. Het Vlaams parlement moet de hervormingen nog goedkeuren.

1. MINDER REGISTRATIEBELASTING VOOR EEN KLASSIEKE GEZINSWONING…

Wie een bestaand huis of appartement koopt, betaalt op die aankoop registratiebelasting. Het standaardtarief bedraagt in Vlaanderen 12 procent, maar voor wie een gezinswoning koopt, is er een verlaagd tarief. Vanaf 1 januari 2025 wordt dat op 2 procent gebracht. Dat is goed nieuws voor wie een gezinswoning koopt, maar minder goed nieuws voor wie bij de aankoop het engagement aangaat om energetisch te renoveren. Voor wie een gezinswoning koopt, daalt het tarief. Vandaag moet er nog 3 procent betaald worden. Bij de aankoop van een huis van 300.000 euro levert dat een belastingbesparing van 300.000 euro op. Het ijkpunt voor het toepasselijke tarief is de datum van de notariële akte. Het lagere tarief is er voor authentieke akten die verleden worden vanaf 1 januari 2025. Kopers die in het najaar hun handtekening zetten op een compromis (onderhandse overeenkomst) voor de aankoop van een huis of appartement, hebben de mogelijkheid om van de belastingverlaging te genieten. Na een koopovereenkomst is er tot vier maanden de tijd om de akte bij de notaris te ondertekenen. Maar in de praktijk blijken maar weinig kopers de ondertekening van de notariële akte tot na Nieuwjaar uit te stellen. ‘De belastingverlaging is zeker mooi meegenomen, maar de rente weegt voor de kopers zwaarder door. Kopers kiezen ervoor om de gunstige rentevoorwaarden die ze vandaag voor een lening krijgen vast te leggen’, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be.

2. … MAAR MEER REGISTRATIEBELASTING VOOR INGRIJPENDE ENERGETISCHE RENOVATIES

Het voordeeltarief voor wie een woning koopt om die vervolgens binnen de vijf jaar ingrijpend energetisch te renoveren of te slopen en (gedeeltelijk) heropbouwen, verdwijnt. Het tarief zal stijgen van de huidige 1 naar 2 procent. Volgens de Vlaamse Belastingdienst gaat het jaarlijks over zo’n 1.500 akten per jaar, met een gemiddelde grondslag per akte van 370.000 euro. Voor zo’n gemiddelde woning zal dus 3.700 euro meer registratiebelasting moeten betaald worden. Het ijkpunt voor deze aankopen is niet de datum van de notariële akte, maar wel de datum van de verkoopovereenkomst of het compromis. Wie nog voor Nieuwjaar zijn handtekening op een verkoopovereenkomst zet, kan dus wel nog genieten van het tarief van 1 procent, zelfs als de notariële akte na Nieuwjaar wordt getekend. ‘Kopers die in aanmerking kunnen komen voor het huidige 1 procenttarief kunnen hun aankoop het best versnellen. Qua timing is daar nog ruimte voor, omdat de datum van het compromis bepalend is’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie bij CIB. ‘Ook als u koopt voor Nieuwjaar onder opschortende voorwaarde, waarbij de voorwaarde pas na 1 januari 2025 wordt vervuld, kan tarief van 1 procent nog toegepast worden.’ In het verlengde wordt ook het gunstregime voor de schenking van gebouwen die ingrijpend energetisch gerenoveerd worden vanaf 1 januari 2025 stopgezet. Maar volgens de Vlaamse Belastingdienst werd die regeling niet gebruikt.

3. VOORWAARDEN VOOR GUNSTREGIME BLIJVEN ONVERANDERD

Aan het gunsttarief voor de gezinswoning zijn voorwaarden gekoppeld. ‘Alle voorwaarden blijven dezelfde’, bevestigt het kabinet van minister Weyts.

• U mag geen volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Hebt u wel ander vastgoed, dan krijgt u het gunsttarief wel als u er zich in de koopakte toe verbindt het andere vastgoed tijdig te verkopen. Dat is uiterlijk twee jaar na datum van de authentieke akte voor een ‘klassieke’ enige eigen woning en drie jaar voor een enige eigen woning met de verbintenis tot ingrijpende energetische renovatie of sloop en heropbouw.
• Bovendien moet u een huis of appartement kopen dat vooral dient om er zelf te wonen. U moet binnen drie jaar na de aktedatum op het adres wonen. Tweede verblijven of investeringsvastgoed zijn uitgesloten van de gunstregimes.
• Voorts moet u kopen als privépersoon. Aankopen via een vennootschap zijn uitgesloten.
• U moet de volle eigendom kopen; alleen de blote eigendom of het vruchtgebruik volstaat niet.
• Het moet gaan om de aankoop van een woning: een goed dat dadelijk of na normale onderhouds- of herstellingswerken zal dienen voor de huisvesting van een gezin. Op bouwgronden moet altijd het standaardtarief van 12 procent worden betaald.

4. EXTRA KORTING VOOR ‘BESCHEIDEN’ WONING EVOLUEERT PRO RATA

Koopt u een gezinswoning met een beperkte aankoopprijs, dan krijgt u nog een extra korting op de registratiebelasting. Concreet gaat het om een woning van minder dan 220.000 euro. Voor de kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel ligt de grens op 240.000 euro. De kernsteden zijn Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde.
Die grensbedragen blijven gelden, maar de korting wordt pro rata verlaagd volgens de aangepaste registratierechten. Vanaf Nieuwjaar bedraagt die 1.867 euro, tegenover 2.800 euro tot eind 2024. De bijkomende vermindering van 960 euro voor wie koopt en ingrijpend energetisch renoveert, wordt geschrapt.

5. GUNSTTARIEVEN VOOR ERFGOED WORDEN GESCHRAPT

De gunsttarieven in schenking en aankoop voor beschermde monumenten worden vanaf 1 januari 2025 afgeschaft. Het kabinet van Vlaams minister van Financiën Ben Weyts wijst erop dat die gunstregimes in de praktijk nooit gebruikt werden.

6. KORTING OP ONROERENDE VOORHEFFING VOOR ENERGIEZUINIGE WONINGEN WORDT STOPGEZET

Wie na een aankoop een ingrijpende energetische renovatie of een (gedeeltelijke) herbouw doet, kan gedurende vijf jaar een korting krijgen op de onroerende voorheffing. Dat is de belasting die eigenaars jaarlijks betalen. Volgens de Vlaamse Belastingdienst werden de voorbije jaren tussen de 1.000 en 2.000 nieuwe verminderingen per jaar toegekend.
Die korting verdwijnt voor alle aanvragen van stedenbouwkundige vergunning vanaf 1 oktober 2025. Aanvankelijk zou het belastingvoordeel geschrapt worden voor vergunningsaanvragen vanaf 1 januari 2025, maar die termijn is verlengd. ‘Zo wil de regering de belastingplichtige die recent een woning heeft gekocht voldoende voorbereidingstijd geven voor het samenstellen en het indienen van een vergunningsaanvraag’, zegt Thijs.
Voor vergunningen aangevraagd vóór 1 oktober 2025 blijft de huidige regeling gelden, ook als pas binnen een aantal jaar voor het eerst onroerende voorheffing moet betaald worden. Alle verminderingen die al toegekend werden, blijven ook gelden voor de resterende periode.
Het E-peil in het energieprestatiecertificaat bepaalt of een gebouw energiezuinig is of niet. Er is een 100 procent vermindering voor een ingrijpende energetische renovatie voor een maximaal behaald E-peil van E60. Voor een (gedeeltelijke) herbouw geldt een 50 procent en 100 procent vermindering voor respectievelijk maximaal E-peil van E20 en E10.

7. VERBOUWPREMIE DAALT

Mijn VerbouwPremie is een premie van de Vlaamse overheid voor de renovatie en energiebesparende investeringen. Die is er voor onder meer voor werken aan ramen en deuren, dak en de aankoop van een warmtepomp(boiler). De premie hangt af van het inkomen en de gezinssituatie.
Vanaf 1 januari 2025 dalen de premiepercentages voor de laagste en middelste inkomenscategorie van maximum 50 procent en 35 procent van het factuurbedrag naar 35 procent en 25

procent.
Wie nog van de hogere premie wil genieten, moet ten laatste op 31 december 2024 zijn aanvraag Mijn VerbouwPremie indienen. Bij de aanvraag moet u de eindfactuur van de werken voegen, waarvoor u de premie aanvraagt.
Uit de beleidsnota van Vlaams minister van Energie, Klimaat en Wonen Melissa Depraetere (Vooruit) blijkt dat de Mijn Verbouwpremie zal bijgestuurd worden. Vermogende Vlamingen zullen minder hoge of misschien zelfs helemaal geen renovatiepremies meer kunnen aanvragen. Gezinnen die het niet breed hebben, zullen dan weer recht hebben op een hogere premie. Die hervorming zou pas in 2026 ingaan.