Eén uniform conformiteitsbegrip voor gebreken

Eén van de meest opvallende wijzigingen is de invoering van een uniform conformiteitsbegrip voor zowel zichtbare als verborgen gebreken. De huidige regeling maakt een onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken, met afzonderlijke regels, termijnen en toepassingsvoorwaarden. 

Het onderscheid tussen die twee regimes verdwijnt. Of een goed conform is, zal onder het nieuwe recht afhangen van (1) wat het contract bepaalt en (2) wat de koper redelijkerwijze mag verwachten. 

De verkoper zal instaan voor de conformiteitsgebreken die minstens in de kiem aanwezig waren op het ogenblik van levering, ook wanneer het gebrek pas op een later moment aan het licht komt. 

Risico gaat pas over bij de levering

Onder het huidige recht gaat het risico over op het ogenblik van de eigendomsoverdracht. Dit kan tot de ongewenste situatie leiden waarbij het verkochte goed vóór de levering door overmacht tenietgaat, maar de koper de prijs toch moet betalen.

De eigendomsoverdracht zal onder het toekomstig recht niet meer resulteren in de overgang van het risico. Het risico zal pas overgaan bij de levering van het goed. Gaat het goed dus vóór de levering door overmacht teniet, dan is de koper de prijs niet langer verschuldigd.

Deze nieuwe regeling sluit daarmee beter aan bij de vastgoedpraktijk, waarin partijen de overdracht van het risico vandaag al contractueel uitstellen.

Verkoop van andermans goed niet langer nietig

Ook de regeling rond de verkoop van andermans goed wijzigt. Terwijl een dergelijke verkoop vandaag nog aanleiding kan geven tot nietigheid, vormt zij onder boek 7 niet langer een grond tot nietigheid van de koop. De bescherming van de koper verloopt voortaan via de vrijwaring voor uitwinning.

Gemene huur: vergoeding voor door de huurder uitgevoerde werken

Kan een huurder een vergoeding vragen voor werken die hij tijdens de huur aan de woning heeft uitgevoerd? Onder het huidige recht is dit vaak voer voor discussie. 

Boek 7 bevat hierover een specifieke regeling. De huurder zal zonder voorafgaande toestemming werken mogen uitvoeren die kunnen worden verwijderd zonder schade aan de woning toe te brengen. 

Wenst de verhuurder ze toch te behouden, dan is een vergoeding verschuldigd die overeenkomt met de gerealiseerde meerwaarde. Die vergoeding mag evenwel niet meer bedragen dan de kosten die de huurder zelf heeft gemaakt.

Dit principe geldt ook voor niet-verwijderbare werken waarvoor de verhuurder zijn toestemming heeft gegeven. Voor niet-verwijderbare werken die zonder toestemming van de verhuurder werden uitgevoerd, is daarentegen geen vergoeding verschuldigd.

Overdracht van een verhuurd goed 

De regel dat de verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder treedt als de huurovereenkomst vóór de eigendomsoverdracht vaste datum had, blijft behouden. Er wordt wel een nieuwe regeling ingevoerd voor de situatie waarin de huurovereenkomst een uitzettings- of beëindigingsbeding bevat ingeval van vervreemding. 

Heeft de huur vaste datum verkregen vóór de vervreemding, dan treedt de verkrijger in de rechten en verplichtingen van de verhuurder. De verkrijger die zich hierop wil beroepen, kan enkel van die mogelijkheid gebruik maken binnen een termijn van drie maanden na de verkrijging. Daarbij moet een opzeggingstermijn van drie maanden worden gerespecteerd en is een vergoeding van drie maanden huur verschuldigd.

Codificatie van de bezetting ter bede

In de vastgoedpraktijk wordt regelmatig gebruikgemaakt van een bezetting ter bede, bijvoorbeeld om een tijdelijke situatie te overbruggen of in afwachting van een definitieve bestemming van een goed. 

Onder het huidige recht is de bezetting ter bede niet wettelijk geregeld. Boek 7 breng hier verandering in. Het precaire gebruik moet daarbij wel door legitieme redenen zijn ingegeven. 

Van toepassing op nieuwe overeenkomsten

Boek 7 is van toepassing op alle overeenkomsten die vanaf 1 september 2027 tot stand komen. Voor overeenkomsten die voordien werden afgesloten, blijven in principe de huidige regels gelden. 

Bron: CIB