Wat zal het regeerakkoord voor de vastgoedsector veranderen?

Fiscaliteit

• Tariefverlaging van het verkooprecht (‘registratierechten’) van 3% naar 2% voor de enige en eigen woning. Deze wijziging gaat in op 01/01/2025.  Het ijkpunt is de datum van de authentieke akte is. Er is geen enkele nood om de aankoop van uw droomwoning uit te stellen. Wie vandaag een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent, zal voor het verlaagd tarief in aanmerking komen. De notarissen zullen daarvoor enkel de datum van de akte na 01/01/2025 moeten leggen. Belangrijk detail: de termijn van 4 maanden voor het verlijden van de akte begint pas te lopen op het einde van de periode van een eventuele opschortende voorwaarde. De regering wil ook strenger controleren op het correct gebruik van het 2%-tarief voor de enige eigen woning. Daartoe wil ze sterker inzetten op opsporing van wie reeds een eigendom in het buitenland bezit. Dergelijke eigendom is ook verhinderend voor het 2%-tarief.

• Het registratietarief voor beroepsverkopers stijgt van 4% naar 6% vanaf 01/01/2025. Beroepsverkopers die nog een aankoop in de planning hebben staan, zullen die dus wellicht willen vervroegen. 

• De afzonderlijke gunsttarieven voor onroerend erfgoed worden geschrapt, wegens te weinig gebruikt. Het gaat om het 6%-tarief voor de aankoop van een beschermd monument en het 1%-tarief voor wie dat beschermd monument vervolgens als gezinswoning gebruikt. Wie de aankoop van een beschermd monument gepland heeft, maakt best haast.

• De gunstregeling in de onroerende voorheffing bij nieuwbouw of na renovatie waarbij een bepaald E-peil wordt behaald, wordt geschrapt.

• Men zal de fiscale boetes herbekijken. Bijvoorbeeld bij registratiebelasting geldt nu een standaardboete van 20% voor wie niet op tijd aan de voorwaarden voldoet. Die hoge boetes zijn niet meer altijd proportioneel, gelet op het verder uiteenlopen van het verlaagde tarief van 3% tegenover het normale tarief van 12%

• De sloop- en heropbouwpremie blijft behouden voor investeringen, die niet in aanmerking komen voor het federale verlaagde btw-tarief. De Vlaamse regering zal bij het federaal beleidsniveau aandringen op een veralgemeend btw-tarief van 6% bij sloop- en heropbouw.

Woonbeleid: algemeen

• Het regeerakkoord wil dat de woningmarkt maximaal woningen produceert om aan de vraag tegemoet te komen. Aanbodcreatie in alle segmenten van de woningmarkt is essentieel (de eigenaarsmarkt, de private huurmarkt en de sociale woningmarkt). 

• Men wil gaan naar een geïntegreerd beleid met ruimtelijke ordening. Men wil voldoende ruimte voor bijkomende betaalbare woningen in Vlaanderen vrijwaren. Naast renovatie en vernieuwbouw staan ze voortaan open voor een kwalitatieve verdichting en duurzame uitbreiding op goed gelegen locaties. Dit creëert hoge verwachtingen, onder meer rond het aanpakken van gemeentelijke bouwreglementen die verdichting en hoogbouw vandaag de facto afremmen.

Woonbeleid: eigendomsverwerving

• De regering Diependaele I wil investeren in de Vlaamse Woonlening, de werking van het VWF performanter maken en de doorlooptijd zo kort mogelijk houden.

• Zoals verwacht zal op korte termijn de Vlaamse Woonbaarborg uitgerold worden. De introductie daarvan geraakte in mei net niet op tijd gestemd.

Woonbeleid: private huurmarkt

• Buiten de algemene wens naar een ‘gezond evenwicht tussen huurders en verhuurders’ voorziet het regeerakkoord minstens in twee wijzigingen:

  1. Een indexatieverbod vanaf 2028 voor huurwoningen die niet voldoen aan de minimale EPC-labels conform de energienorm. Die norm treedt in werking op 01/01/2030. Kort samengevat wordt de norm tot 2030 label E voor vrijstaande of HOB en label D voor een rijwoning of appartement. Vanaf 2035 respectievelijk D en C. Vanaf 2040 wordt dit label C voor elk type vastgoed.

  2. De verplichte opname van de gegevens uit een verblijfsdocument in nieuwe huurcontracten. 

• Men wil een Vlaams systeem voor de registratie van huurcontracten invoeren, wellicht ter vervanging van de federale registratieplicht.

• Men wil een systeem van budgethuren en geconventioneerde huur uitrollen. Men zal pleiten bij de Federale Overheid dat dit systeem zal kunnen genieten van een verlaagd BTW-tarief. 

• Het conformiteitsattest wordt verder uitgerold. Vandaag heeft ongeveer 1/3de van de lokale besturen een regeling ingevoerd om deze te verplichten. Het doel is dat het conformiteitsattest verplicht wordt over het volledige grondgebied. Niettemin laat de regering de verdere uitrol over aan de steden & gemeenten, die hierin autonomie hebben.

• Het regeerakkoord besteedt veel aandacht aan brandveiligheid. Ze werken verder aan een gecentraliseerde en uniforme informatieverzameling en -deling over interventies van de brandweer. Met die informatie kan de Vlaamse overheid vervolgens gerichter werken rond sensibilisering en preventie inzake brandpreventie en CO-vergiftiging.

• Voor erfgoed wordt de mogelijkheid voorzien om gemotiveerd af te wijken van de minimale woningkwaliteitsnormen, EPB- en EPC-eisen.

• De leegstands- en verkrottingsheffingen zullen worden hervormd, in functie van een versterking van het ontradend en sanctionerend beleid.

• De regering Diependaele wil ook onderzoeken of het mogelijk is om leegstaande assistentiewoningen te heroriënteren naar sociale huurwoningen.

Klimaat en energie

• Blikvanger in dit luik is uiteraard het lot van de renovatieplicht. Die wordt beperkt tot op het huidige niveau van label D. Het verstrengingspad wordt afgeschaft. De termijn wordt bovendien verlengd naar 6 jaar voor residentiële panden. Er wordt meer flexibiliteit voorzien in de handhaving. Mijn Verbouwpremie & Mijn Verbouwlening worden als instrumenten ingezet om aan te sporen om beter te doen dan het D-label. De focus van deze instrumenten zal daartoe verscherpt worden.

• Voor niet-residentiële gebouwen gaat de slinger eerder de andere richting uit. Ze behouden de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen en koppelen daar een ambitieus groeipad aan richting 2050.

• Er is uitgesproken aandacht voor appartementsgebouwen, waarbij men de renovatie wil stimuleren door ontzorgings- en begeleidingsinstrumenten worden gericht versterkt, met een focus op de vereniging van mede-eigenaars. Men verfijnt de instrumenten die renovatie bij appartementsgebouwen ondersteunen waarbij de nadruk ligt op collectieve investeringsbeslissingen. Andere ondersteuning schuilt in het feit dat VME’s een belangrijke doelgroep worden van Mijn VerbouwBegeleiding. De regering wil ook verder inzetten op renovatiemasterplannen. Het ondersteuningsaanbod moet VME’s helpen om te voldoen aan de verplichtingen en minimaal te behalen vereisten die naar alle waarschijnlijkheid op komst zijn. Het gaat dan over het zogenaamde gebouwlabel. EPC’s van individuele appartementen blijven behouden, maar worden aangevuld met een gebouwlabel voor alle collectieve delen van het gebouw. De individuele EPC’s en het EPC van de collectieve delen geven een overzicht van de energieprestatie van het volledige gebouw. Het verstrengingspad van de gebouwlabels voor de renovatie van appartementsgebouwen zal vastgelegd worden, eens duidelijk is wat haalbare labels zijn.

• Mijn Verbouwpremie en Mijn Verbouwlening blijven behouden maar worden op een aantal vlakken aangepast. Zo wordt de rentekorting voor kwetsbare doelgroepen verhoogd. De inkomenscategorieën en steunniveaus bij de Mijn VerbouwPremie worden ‘verder verfijnd’. De aanvraagprocedure voor beide wordt op elkaar afgestemd, zodat gegevens voor het ene kunnen worden hergebruikt voor het andere.

• Enigszins verbazingwekkend is dat het regeerakkoord zich eerder gematigd uitspreekt wanneer het over de kwaliteit van EPC’s gaat. De tekst zegt enkel dat het Inspectieprotocol zal worden vereenvoudigd ‘om de kwaliteit van de energieprestatiecertificaten maximaal te garanderen en die gebruiksvriendelijker te maken’. De berekeningswijze wordt geëvalueerd, vereenvoudigd.

• Duidelijk is ook dat er is gesproken over de totale kostprijs van attesten en keuringen maar men is daarbij niet verder gekomen dan een engagement om waar mogelijk gezamenlijke keuringen bij verkoop (EPC, asbest…) te stimuleren. Hoe dat zou gebeuren, daar is nog geen duidelijkheid over.

• Ze zullen gericht de verdere uitrol van elektrische laadpunten voor elektrische wagens en goederenvervoer ondersteunen, waarbij mogelijke drempels worden wegwerken zodat de markt zich hier autonoom kan ontwikkelen met aandacht voor de uitrol in appartementsgebouwen, voor het potentieel van slim laden en voor specifieke doeleinden zoals deelmobiliteit, taxi’s en logistieke spelers. Dat feit – tezamen met de andere passages rond appartementsgebouwen – maken dit het eerste regeerakkoord waar we een ‘appartementsreflex’ in terugvinden.

Omgeving en ruimtelijke ordening

• De bouwshift blijft het centraal principe van het beleid inzake ruimtelijke ordening. Het ruimtebeslag terugdringen naar 0 hectare/dag blijft het doel. Het regeerakkoord schuift het circulair ruimtegebruik naar voren, waarbij men in het verleden ingenomen ruimte beter, intensiever en multifunctioneler wil benutten, terwijl de woon- en leefkwaliteit wordt verhoogd. Bij inname van open ruimte is het de bedoeling dat er planologische compensatie wordt toegepast.

• Er zal ook geraakt worden aan de planschadevergoeding. Om de bouwshift betaalbaar te houden, zal men erover waken dat het ogenblik van verwerving – wat als criterium is opgenomen in het instrumentendecreet – effectief doorweegt in het bepalen van de planschadevergoeding, zonder afbreuk te doen aan het principe van een correcte vergoeding. De vergoeding mag dan wel nog ‘correct’ zijn, ze zal duidelijk lager liggen. Dat is de bedoeling: deze maatregel moet herbestemming om open ruimte te vrijwaren haalbaarder en dus goedkoper maken voor de overheid.

• De wens om open ruimte te beschermen, zie je ook in het voornemen om de rechten inzake zonevreemde functiewijzigingen aan te passen. Filosofie is om die te koppelen aan kwaliteitseisen en voorwaarden die het ruimtebeslag actief terugdringen (bijvoorbeeld afbraak van bijgebouwen).

• Gemeenten bleven soms vergunningen verstrekken in signaalgebieden. De Vlaamse administratie ging daar vervolgens consequent tegen in beroep. Het regeerakkoord kiest dan ook om te werken via de aanduiding van watergevoelige openruimtegebieden. De procedure daarvoor wordt vereenvoudigd, met als doel dat snel extra gebieden kunnen worden herbestemd. Het gaat de facto om alle signaalgebieden met bouwvrije opgave. De Vlaamse overheid blijft consequent in beroep gaan tegen gemeenten die onzorgvuldig gemotiveerde vergunningen blijven afleveren in overstromingsgevoelige gebieden. Wanneer de rechtbank verschillende malen manifeste inbreuken hierop vaststelt, kan dat bestuur in extremis onder toezicht worden geplaatst.

• Binnen het natuurbeleid stelt het regeerakkoord een nieuw recht van voorkoop in het vooruitzicht in VEN en groene bestemmingen voor het Agentschap Natuur & Bos of verenigingen die een natuurbeheerplan willen realiseren.

• Inzake vergunningsprocedures wordt verder werk gemaakt van de modulaire omgevingsvergunning. Doel is om het vergunningsproces te vereenvoudigen en te moderniseren, binnen een efficiënt, rechtszeker en transparant kader. Er wordt onderzocht hoe de verkavelingsvergunningsplicht kan worden gemoderniseerd.

• Men wil het bestaande vrijstellingenbesluit en het besluit van meldingsplichtige handelingen evalueren in functie van onder andere de klimaat- en energietransitie en de best beschikbare technieken.

Enkele laatste relevante bepalingen

• Het regeerakkoord bevat dan ook een passage over het bevorderen van toegang tot land voor jonge boeren. Een nauwe monitoring van de prijzen van landbouwgrond valt daaronder, net als het verhinderen van speculatie. Daarnaast wordt bekeken of een budgetneutraal systeem kan worden ontwikkeld met een fiscaal gunstregime voor successie- en registratierechten bij de overdracht van grondeigendommen gelegen in agrarisch gebied en die gegarandeerd in landbouwgebruik blijven.

• Het regeerakkoord voorziet in een evaluatie van de handelshuurwetgeving. Meer weten we echter niet. 

• De onderhandelaars houden vast aan het systeem van Wonen in Eigen Streek.

• De Vlaamse regering wil inzetten op het voorzien van ruimte voor bedrijvigheid door het activeren van slapende terreinen, economische reconversie en herbenutting van het bestaande aanbod. En waar het op punt zetten van het bestaande aanbod niet volstaat of in functie van de versterking van onze economische polen, zal bijkomend ruimte voor bedrijvigheid worden gecreëerd. Ook hier wil de Vlaamse regering werken met planologische compensaties. 

• Een commissie van experten krijgt de opdracht om, samen met het middenveld, in het eerste jaar van de legislatuur werk te maken van een actieprogramma om de vergunningverlening te verbeteren. De focus ligt op snellere rechtspraak voor belangrijke projecten, een grotere rol voor wetenschappelijk onderzoek, constructievere en oplossingsgerichtere inspraak en het tegengaan van misbruik van procedures en bezwaarmogelijkheden. De regering engageert zich ook om met één stem naar de ondernemingen te spreken en geen tegenstrijdige adviezen meer af te leveren. De gemiddelde doorlooptijd bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen wordt ingekort van 1 jaar naar 9 maanden.  Ten slotte maakt de nieuwe regering ook werk van een goede uitrusting van de vergunning- en adviesverlenende instanties, met het oog op kwaliteitsvolle advisering en zorgvuldig onderbouwde vergunningen.