Wat staat er in het plan voor syndici en de brede vastgoedsector?

Het actieplan vertrekt van één vaststelling: de lucht-water warmtepomp is de motor voor de omschakeling naar een fossielvrij energiesysteem. Dit zeker in combinatie met energie-aanlevering vanuit zonnepanelen, desgevallend via thuisbatterijen. Fossielvrij is het doel.

Vandaag is slechts 9% van de woningen fossielvrij. Het grootste deel wordt verwarmd met accumulatoren of een warmtepomp. In die laatste categorie spelen nieuwbouwwoningen een grote rol: sinds het verbod op nieuwe aardgasaansluitingen wordt bij 95% een warmtepomp geïntegreerd.

Volgens VEKA zijn vandaag 56% van alle Vlaamse woningen ‘klaar’ voor een warmtepomp. De warmtevraag is beperkt genoeg om lage temperatuur verwarming te kunnen plaatsen. Het is een generieke inschatting, zonder diepgaande technische analyse op individueel niveau.

Het potentieel is in het bijzonder groot bij woningen met een goed EPC-label.

Om de doelstellingen tegen 2050 te halen moet dit potentieel aangeboord worden. Het ritme waarmee warmtepompen worden geplaatst, moet verdubbelen tot 60.000/jaar.

Om dat te bereiken wil de Vlaamse regering drempels wegnemen. Hierbij valt op de eerste plaats te denken aan de ongunstige prijsverhouding. De verhouding elektriciteit versus aardgas bedraagt vandaag gemiddeld 4,1. Door de federale energietaxshift en ETS2 zal deze dalen naar 3,3 in 2030. Volgens een studie van de CREG is echter eerder 2 à 2,5 nodig om een warmtepomp rendabel te krijgen tegenover een fossiele verwarmingsketel. De aanvullende Vlaamse taksshift (2028) zal het verschil moeten dichtrijden.

Visie van de regering

Eerste doel is om tegen 2040 alle Vlaamse woningen warmtepompklaar te maken. Voor de 44% die dat nu nog niet zijn, vereist dit een energetische renovatie om de warmtebehoefte kleiner te maken. In gebouwen die al ‘warmtepompklaar’ zijn, streeft de regering naar vervanging van de fossiele installatie door een warmtepomp. Die stap geniet de voorkeur op verdere energetische werken.

Hybride warmtepompen kunnen short-term dienen als overgangsmaatregel. Zoals in gebouwen die nog niet warmtepompklaar zijn maar waar een dringende vervanging noodzakelijk is. Lucht-lucht warmtepompen worden vandaag vooral geplaatst voor koeling (airco). Toch hebben ze klimatologisch nut. In koudere periodes kunnen ze duurzaam en efficiënt verwarmen. Bij lokale overproductie en dus negatieve/lage elektriciteitsprijzen kan de warmtepomp, bij intelligente aansturing, bijdragen tot een goed werkende elektriciteitsmarkt. Uiteraard kan dit wel niet de volwaardige stap naar een lucht water warmtepomp vervangen. 

Warmtepompboilers kunnen de vraag naar sanitair warm water energie-efficiënt invullen, inclusief in gebouwen met een lucht-lucht warmtepomp. In woningen met centrale verwarming is het echter economisch gezien logischer om meteen over te schakelen naar een warmtepomp die zowel ruimteverwarming als sanitair warm water kan leveren.  Warmtepompboilers bieden veel flexibiliteit, omdat de productie van sanitair warm water eenvoudig kan worden gestuurd zonder comfortverlies.

Algemene acties met relevantie voor syndici

Het plan bevat verschillende acties met relevantie voor syndici en de brede vastgoedsector. Zo zal de financiële tussenkomst voor de opmaak van een renovatiemasterplan gereactiveerd worden. De ondergrens wordt verlaagd: alle appartementsgebouwen met meer dan 10 kavels zullen in aanmerking komen. De overstap naar warmtepompen zal versterkt aan bod komen. 

Sinds 1 juli is de EPC-berekening bijgestuurd: voor warmtenetten met een collectieve warmtepomp wordt de EPB-rekenmethodiek gebruikt. Hierdoor halen ze een beter kengetal.

Tegen 1 april 2026 moest voldaan zijn aan de PV-plicht voor gebouwen met hoge elektriciteitsafname. Als alternatief kunnen de eigenaars ook kiezen voor een warmtepomp, windturbine, WKK op biomassa of op biogas of geconcentreerde zonnethermie (CSP).

In afwachting van de Vlaamse taks shift en ETS2 (2028) wordt Mijn Verbouwpremie voor warmtepompen behouden. Dit om het huidig verschil in investeringskost te overbruggen. In 2027 zal een evaluatie volgen van de premie voor de hoogste en middelste inkomenscategorieën. De schrapping die bij andere types werken werd uitgevoerd kan dan ook hier volgen.

Het VEKA zal vanaf 2027 jaarlijks een rapport van de investeringskosten van warmtepompen opmaken. Dit is belangrijk voor appartementsgebouwen omdat kostenefficiënte timing daar een langetermijnperspectief vergt, geënt op onder meer het spaarritme voor het reservekapitaal.

Acties om collectieve warmtepompen te stimuleren

Een warmtepomp moet altijd verbonden worden met een lage temperatuur warmtebron, zoals de buitenlucht (via buitenunit, inlaatopening), de ondergrond (via een boring), rioolwater, warmtenetten, oppervlaktewater en dergelijke. Het actieplan erkent dat het niet altijd evident is  om per individuele wooneenheid een warmtebron aan te spreken. Vandaar de klemtoon op acties om collectieve warmtepompen mogelijk te maken.

Een interessant element is het aangekondigde onderzoek naar de mogelijkheden van (collectieve) warmtepompen en warmtenetten in sociale huisvesting. Als sector vergeten we soms dat woonmaatschappijen met gelijkaardige uitdagingen worden geconfronteerd als syndici. Ook zij beheren gebouwen met uitdagingen inzake energetische renovatie. Meer zelfs, het ritme naar vernieuwing ligt  hoger, waardoor de ervaringen van de woonmaatschappijen waardevol zijn. 

De vraag die specifiek zal worden onderzocht: ‘via welke routepaden (juiste volgorde, combinatie en mate van isoleren en installeren) kunnen de doelstellingen op korte, middellange en lange termijn het meest kosteneffectief worden gerealiseerd?’ Met andere woorden: wat is de beste sequentie van ingrepen? Wanneer worden die best ingepland? Wat is het kostenefficiënte  moment? Uiteraard speelt ook de verdere evolutie van de technologie een cruciale rol.

We kijken ook uit naar de studie van Buildwise over warmtepompboilers in appartementsgebouwen.

Controles en keuringen

Artikel 23 van de EPBD-richtlijn artikel verplicht regelmatige inspecties op grotere verwarmings-, ventilatie- en airconditioningsystemen (nominaal vermogen >70 kW). Grote warmtepompen vallen onder die keuringsplicht:

‘Regelmatige inspecties zorgen ervoor dat slecht functionerende of verkeerd afgestelde systemen snel worden opgespoord, wat de reputatie en betrouwbaarheid van de warmtepomptechnologie versterkt (kwaliteitsborging). Gebruikers krijgen de garantie dat hun grotere installatie (zoals in appartementsgebouwen of kantoren) over de jaren heen op het hoogste rendement blijft draaien. Tijdens een inspectie krijgt de gebruiker concreet advies over de efficiëntie en mogelijke verbeteringen, wat direct helpt om energiekosten en CO₂-uitstoot te verlagen.’

HaaS in appartementsgebouwen

Voor appartementsgebouwen zet het actieplan sterk in op Heat-as-a-Service, met als ‘voordelen’:

• Geen voorfinanciering. De eigenaars hoeven niet langer forse bedragen in het reservekapitaal te storten om de verwarmingsinstallatie te renoveren. Het reservekapitaal volstaat, zoals voor de andere recurrente kosten.
• Geen risico op extra kosten. De aanbieder neemt alle contractueel vastgelegde risico’s op zich. 
• Installaties met een hoog rendement en grotere beschikbaarheid. HaaS is gericht op een lager verbruik, minder kosten, minder energieverliezen en meer comfort voor de bewoners. 

Specifiek rond HaaS worden twee relevante acties in het vooruitzicht gesteld: 

1. Er komt een wetgevend kader voor collectieve opwekkers in appartementsgebouwen (“centrale bron”), een code goede praktijk en een technisch reglement ‘distributie warmte’.
2. Warmtenetwerk Vlaanderen zal in samenspraak met bestaande HaaS aanbieders de praktische en regelgevende drempels in kaart brengen. Doel is tot wijzigingen te komen die  de aantrekkelijkheid van deze businessmodellen versterken. 

Geluidsimpact

Vaak gehoorde bezorgdheid draait rond omgevingslawaai. Sinds september 2024 bestaat er een leidraad en code van goed gebruik. Beide documenten worden geactualiseerd, mede gezien de snelle opkomst van modellen met veel beperktere geluidsimpact, alsook de ruime beschikbaarheid van compenserende maatregelen (akoestische omkasting, veringen, rubberen dempers, …).

Wijziging berekeningsmethodiek EPC

Warmtepompen worden vandaag ondergewaardeerd in de EPC-berekening, omwille van  de primaire energiefactor van 2,5. Die veronderstelt dat tussen de opwekking van elektriciteit en het feitelijk verbruik, er 60% verloren gaat (via koeltorens, netverliezen…). Daardoor scoren warmtepompen met een energie-omzetingscoëfficient van pakweg 2,5 binnen de EPB en EPC regelgeving even “slecht” als een aardgascondensatieketel. De reële energiebesparing wordt niet gehonoreerd binnen de attesten en labels.

De regering zal met ingang van 01/01/2027 de primaire energiefactor verlagen naar de standaardcoëfficiënt van 1,9 uit de EPBD-richtlijn. Het effect van de warmtepomp op de energiescore zal daardoor verbeteren. Investeerders in warmtepompen krijgen een gunstiger kengetal en label.

Dezelfde aanpassing gebeurt binnen de EPB-rekenmethodiek.