Afschaffing van de woonbonus

WAT IS DE WOONBONUS?

De woonbonus is een belastingvoordeel (aftrek van de hypotheekrente, betaalde interesten en schuldsaldoverzekering van het belastbaar inkomen) voor mensen die een lening aangaan om een woning te kopen.

De nieuwe regering schaft de woonbonus af vanaf 1 januari, waardoor mensen met een lening meer belastingen zullen betalen. Alleenstaanden met een gemiddelde lening zullen op 25 jaar tijd bijna 20.000 euro extra belastingen moeten betalen. Een koppel verliest door de maatregel gemiddeld 40.000 euro.

GEEN VOLLEDIGE COMPENSATIE VAN AFSCHAFFING WOONBONUS

De afschaffing van de woonbonus vanaf 2020 is één van de opvallendste punten in de startnota van Bart De Wever. De politiekers stellen dat de woonbonus niet de koper van een woning maar wel de verkoper ten goede komt omdat het zich vertaalt in hogere vastgoedprijzen. Het zou ook geen incentive voor het verwerven van een woning zijn maar eerder voor het hebben van een woning.

Het verlies van de woonbonus zou worden gecompenseerd met een verlaging van de registratiebelasting bij de aankoop van een gezinswoning. De nieuwbouwer blijft in de kou staan want hij betaalt BTW geen registratiebelasting (tenzij in geval van sloop en heropbouw waar het verlaagd BTW tarief van 6% geldt).

Enkel voor wie een heel dure woning koopt, kunnen de maatregelen voordelig uitvallen. Voor een alleenstaande moet het dan gaan om een woning van zo'n 2.000.000 €; voor koppels zelfs bijna 4.000.000€. Enkel dan levert de verlaging van de registratierechten een voordeel op tegenover het verdwijnen van de woonbonus.

WAT ZIJN REGISTRATIERECHTEN?

Wie een nieuwe woning koopt, moet hierop (éénmalig) belastingen betalen. De nieuwe regering verlaagt deze van 7% van de aankoopprijs naar 6%. Dat betekent dat u voor een gemiddelde woning 2.500 euro minder zal moeten betalen. Voor een woning die minder dan 200.000 euro (of 220.000€ in kernsteden) kost, blijft er wel nog een extra voordeel bestaan. Die kopers kunnen 4.800 euro terugkrijgen. Wie een grondige energierenovatie doorvoert, kan nog een extra voordeel krijgen: die kopers betalen maar 5 % registratierechten. Maar ook in die gevallen weegt de verlaging van de registratierechten totaal niet op tegen het schrappen van de woonbonus. 

Vandaag bedraagt het fiscaal voordeel van een gemiddelde woonbonuslening met een looptijd van 20 jaar voor een koppel jaarlijks :

• 1950 euro gedurende de eerste 10jaar
• 1300 euro per jaar gedurende de volgende 10jaar

Op 20jaar is dat een belastingbesparing van 32.500€. Omgerekend naar de huidige waarde is dat een besparing van ongeveer 27.500€.

Dat bedrag kan je bij de meeste vastgoedtransacties niet als korting op de registratiebelasting toekennen.

De gemiddelde prijs van een woning bedraagt 250.000€. Als je daarop geen registratiebelasting aanrekent, geeft dit een voordeel van 17.500€ (250.000€ x 7% registratiebelasting). Je moet al een woning van 393.000€ kopen, vrij van registratiebelasting om het huidige voordeel van de woonbonus terug te verdienen.

De Vlaamse regering zal nooit beslissen om de registratiebelasting bij de aankoop van een eigen woning volledig af te schaffen. Dit zou een gat in de Vlaamse begroting slaan. De afschaffing van de woonbonus is dus in de eerste plaats een besparingsoperatie voor de Vlaamse overheid.

WAT MET LOPENDE WOONBONUSSEN?

Deze blijven gewoon verder lopen voor de resterende duurtijd.

Hoe zit het met herfinancieringen?

Wie voor 1 januari 2020 een lopende woonlening heeft, blijft recht hebben op een woonbonus wanneer hij die lening herfinanciert. Een herfinanciering wordt beschouwd als een voortzetting van de oorspronkelijke lening, en dus telt de datum van het oorspronkelijke krediet, zelfs als u de hypothecaire lening herfinanciert bij een andere bank. Bij een herfinanciering gebeurt er ook geen eigendomsoverdracht, en dus speelt de termijn bij de notaris niet.

Maar: het voordeel van de woonbonus geldt enkel en alleen als de herfinanciering betrekking heeft op het openstaand saldo van de oude lening.

Leent u meer dan het saldo dat nog openstaat? Dan wordt het bijkomend geleend bedrag beschouwd als een nieuwe lening. En voor die nieuwe lening  zal de woonbonus enkel gelden als de hypothecaire leningsakte dateert van vóór 1 januari 2020 (tenzij u niet bij de notaris langs moet, dan geldt de datum van aanvaarding van het kredietaanbod).

Wat met wederopnames van een hypothecaire lening?

Dan kunt u maar beter opletten, want een wederopname van een krediet wordt beschouwd als een nieuw krediet.  De datum van de hypothecaire leningsakte of, wanneer u niet bij de notaris langs moet, de datum van aanvaarding van het kredietaanbod,  moet liggen voor 1 januari 2020 als u wilt blijven aanspraak maken op de woonbonus. Vanaf 2020 geldt voor wederopnames hoe dan ook het nieuwe fiscale regime.

Wat als u uw woning verkoopt en een nieuwe koopt?

Dan zou u volgens de geldende regels de woonbonus kunnen behouden, wanneer u een hypotheekruil of pandwissel doet. Dan verschuift u een bestaande hypotheek op een pand naar een nieuwe woning. Dan betaalt u met het geld dat u hebt gekregen voor uw oude woning, de vorige eigenaar van uw nieuwe woning en betaalt u de bestaande lening verder af voor uw nieuwe woning.

 

HOE ZIT HET MET HET FISCALE VOORDEEL IN VERBAND MET LENING VOOR EEN NIET-EIGEN WONING?

Voor een tweede verblijf of een woning die men verhuurt, is de federale overheid bevoegd. De federale overheid begunstigt de lening die worden gesloten voor de aankoop of de bouw van zo een beleggingspand nog gul. De kapitaalaflossingen geven recht op de belastingvermindering voor het langetermijnsparen en de intresten zijn aftrekbaar van het onroerend inkomen van het pand. Gemiddeld schommelt het fiscale voordeel voor de kapitaalaflossingen voor een gezin tussen 1.050€ en 1.400€ per jaar. Voor de gehele looptijd van de lening kan deze belastingbesparing oplopen tot 25.000€ en dit zonder rekening te houden met de intrestaftrek. Gezien de moeizame federale regeringsvorming ziet er niet naar uit dat dat federale voordeel snel verdwijnt, als het al op tafel komt. Dit geeft dus uiteraard een scheeftrekking in vergelijking met de afschaffing van de woonbonus voor de eigen woning. Het gewestelijke en federale fiscale woonbeleid moeten beter op elkaar worden afgestemd.