Hoeveel brengt renoveren op?

RENOVEREN BETEKENT PRIORITEITEN LEGGEN

Niemand zal u het genoegen van een nieuwe badkamer of keuken ontzeggen maar als u om budgettaire redenen de renovaties moet spreiden dan kiest u beter eerst voor een energetische renovatie. Dat is namelijk de enige renovatie die u meteen geld opbrengt.

Vaak geven mensen eerder voorrang aan het visuele: een nieuwe vloer, een nieuwe keuken en schilderwerken. Potentiële kopers hechten daar ook veel waarde aan. Als er geld van het renovatiebudget over is dan wordt er vaak nog geïnvesteerd in dakisolatie en dubbele beglazing maar een energetische renovatie, met ook zonnepanelen en een warmtepomp is alleen voor de grote budgetten weggelegd.

AFWEGING KOSTEN-BATEN

Bij een energetische renovatie moet u afwegen of het zover mogelijk opkrikken van het e-peil van uw woning rendabel blijft. Het doel mag niet zijn om tegen elke prijs een zo hoog mogelijke energiescore te behalen.

HOEVEEL BRENGT ISOLATIE OP?

Door te investeren in betere isolatie spaart u heel wat stookkosten uit.

Het isoleren van de spouwmuren van een gemiddelde rijwoning met drie bewoners kan een winst van 260 per jaar op de verwarmingskosten opleveren. In een vrijstaande woning spaart u zelfs 1.000€ per jaar uit. Het rendement dat u met goed geïsoleerde spouwmuren behaalt, is vergelijkbaar met een spaarrekening waarop u 11 procent rente krijgt.

Als u kamers onder het dak hebt of een verwarmde zolder dan levert de isolatie van het schuin dak van een rijwoning jaarlijks 650€ op. Voor een vrijstaande woning tikt dat zelfs aan tot 1.300€. In verhouding tot de kosten die u voor de isolatie moet maken, behaalt u een rendement van 8 procent.

Ook met vloerisolatie van de begane grond behaalt u een rendement van 5 procent. Dit brengt jaarlijks 200 euro op voor een rijwoning en 400 euro voor een vrijstaande woning.

Dubbelglas vervangen door HR++ en triple beglazing levert in een rijwoning een besparing van 260 euro per jaar op. Voor een vrijstaande woning bedraagt de besparing 380 euro per jaar, ofwel jaarlijks 6% rendement.

JUISTE VOLGORDE

Let bij renovatiewerken op de juiste volgorde. Doe je dat niet dan riskeer je bijkomende kosten, ergernis en finaal minder meerwaarde. Het heeft geen zin om een nieuwe keuken te installeren als de oude waterleidingen verkalkt zijn of de afvoeren niet optimaal functioneren.

Pak eerst de buitenschil en de algemene structuur van het gebouw aan. Nadien het basiscomfort (ramen) en technische installatie (verwarming) en pas op het einde het klassieke comfort (badkamer, schilderwerken, keuken,…). Stel een plan van aanpak op en werk hiervoor bij voorkeur met een architect. Hij ziet het totaalplaatje.

KOSTEN VAN RENOVATIE VALLEN VAAK HOGER DAN VERWACHT

Een gouden tip voor wie zijn woning helemaal wil renoveren: werk met een architect. Onvoorziene kosten zijn een vaak voorkomend probleem bij renovaties. Een financiële buffer aanleggen, is dus geen overbodige luxe. Doorgaans liggen de renovatiekosten 6 tot 10 procent hoger dan geraamd. Vooral als u een pand koopt dat u helemaal niet kent, kunnen de onvoorziene kosten hoog oplopen.

De eerste vraag die je moet stellen is of de renovatie nog wel zinvol is. Dit hangt onder meer van de stabiliteit van het gebouw af.

Bij een volledige renovatie zullen alle werken in één keer worden uitgevoerd maar voor velen zal het financieel gezien haalbaarder zijn om gefaseerd te werken. U kan er voor kiezen om het gelijkvloers bewoonbaar te maken en pas in een latere fase de eerste verdieping aan te pakken. Vaak is het tijdens een renovatie niet mogelijk om in het pand te blijven wonen. Dit vergt mentaal gezien veel van een gezin.

WAAROP MOET U LETTEN ALS U EEN OUDE WONING KOOPT?

Let vooral op dat de woning die u aankoopt een goede structuur (waterdicht, stabiel en basisconstructie) heeft. Reken erop dat volgende uitgavenposten de duurste zijn:

• Riolering
• Vochtproblemen
• Stabiliteitswerken
• Elektriciteit
• Verwarming
• Isolatie

WELKE RENOVATIEWERKEN ZIJN NUTTIG VOOR EEN VASTGOEDINVESTEERDER?

Wie vastgoed koopt om te verhuren, kijkt met andere ogen naar zijn pand dan een eigenaar-bewoner.

Renoveren betekent kosten maken. Als vastgoedinvesteerder houdt u die natuurlijk het liefst zo laag mogelijk. Daarom dat een investeerder zijn verhuurde woning doorgaans verkoopt vóór er grote renovatiewerken moeten gebeuren, om zijn huurrendement niet al te fors te drukken.

Nuttige investeringen zijn uitgaven die de levensduur van je pand verhogen, waardoor de verhuurbare periode van het pand verlengd wordt. Door dergelijke investeringen kan je de brutohuur op peil houden. Uiteraard moet je voldoen aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen. Het kan bijvoorbeeld nuttig zijn om de zolder toch in te richten om zo de maximale wettelijke bezettingsgraad te verhogen en bijkomend dus ook de huur.

Als verhuurder kan u beter investeren in een degelijke basisstructuur (dak, muren, schrijnwerk) en goede technieken (elektriciteit, verwarming en afvoeren).

In kader van mede-eigendom (appartementen) zal u soms moeten rekening houden met de statuten van het gebouw, het huishoudelijk reglement en de goedkeuring van de andere eigenaars in het gebouw. Zo zal u bijvoorbeeld bij het plaatsen van een nieuwe badkamer rekening moeten houden met de gemeenschappelijke leidingen en de lawaaihinder voor de buren. Als de algemene staat van het gebouw slecht is, heeft het weinig zin om het appartement mooi te renoveren.

Hou ook rekening met het huursegment waarin u actief bent: in het lagere huursegment is het moeilijker om de renovatiekost door te rekenen in de huurprijs. Als u vastgoed in portefeuille hebt dat veelal als tussenstap wordt verhuurd, met veel rotatie, is de slijtvastheid en het gemakkelijke onderhoud van  het materiaalbelangrijker dan het esthetische aspect.

Kies bij de afwerking voor neutrale materialen en kleuren, die een zo breed mogelijk publiek aanspreken.

Binnen 10 jaar verwacht men dat de huurdersmarkt zal evolueren naar een service. De verhuurder zal ook voorzien in schilderwerken, rails om gordijnen op te hangen, verlichtingsarmaturen en internetconnectie. Het kan ook interessant zijn om een pand in te richten en te bemeubelen. Op die manier voorkom je verhuisschade. Er bestaan al leaseformules voor meubilair en huisraad.

MAG JE DE HUURPRIJS AANPASSEN NA RENOVATIEWERKEN?

Als er een nieuwe huurder in het pand komt, mag de verhuurder de huurprijs in het nieuwe contract volledig vrij bepalen. Wilt u echter de huurprijs aanpassen in de loop van de huurovereenkomst, dan kan dat onder het Vlaams Woninghuurdecreet (dat van toepassing is op huurovereenkomsten afgesloten sinds 1 januari 2019) alleen bij contracten van lange duur én onder bepaalde voorwaarden. Bij contracten van korte duur ligt de huurprijs vast voor de volledige duur van de overeenkomst en kan een herziening niet.

 

Tussen de negende en zesde maand die voorafgaat aan het verstrijken van elke driejarige periode kunnen verhuurder en huurder overeenkomen om de huurprijs te herzien.
Bereikt u geen akkoord met uw huurder, dan kunt u zich tot de vrederechter wenden. De vordering moet ingesteld worden tussen de zesde en de derde maand voor het einde van de driejarige periode. De vrederechter zal overgaan tot een aanpassing van de huurprijs bij:

• een stijging of daling van minstens 20 procent van de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden (zoals de aanleg van een winkelcentrum in de buurt).
• een stijging van minimaal 10 procent van de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van werken op kosten van de verhuurder in het gehuurde goed, met uitzondering van werken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsnormen.

Na de uitvoering van energiebesparende investeringen aan uw huurpand, kan de huurprijs altijd worden herzien. Gaat uw huurder niet akkoord, dan kan een rechter een herziening alleen toestaan als blijkt dat de normale huurwaarde door de energiebesparende investeringen minstens 10 procent hoger ligt dan de opeisbare huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoek.
Ook hier geldt: als de energiebesparende investeringen noodzakelijk waren om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit, is er geen huurprijsherziening mogelijk.

MEERWAARDE VAN RENOVATIE

Het terugverdienen van de renovatiekost zit vooral in de meerwaarde bij een latere verkoop. Hoe groot die meerwaarde zal zijn, valt niet te voorspellen. Het is niet zo dat, wanneer u voor 75.000 euro renovatiewerken doet, uw pand ook 75.000 euro meer waard wordt. Bovendien hangt de meerwaarde ook af van de prijs waarvoor u het pand destijds kocht.

WELKE VERBOUWINGSWERKEN MOET U AANGEVEN BIJ DE FISCUS?

Aan alle woningen op de Belgische bodem is een kadastraal inkomen (KI) toegekend, dat de basis vormt voor de belasting op vastgoed.

Dit is de gemiddelde jaarlijkse nettohuur (na aftrek van de forfaitaire kosten voor onderhoud en herstelling), die u voor uw woning zou krijgen op een referentietijdstip (1 januari 1975). Het KI wordt jaarlijkse aangepast aan de evolutie van het indexcijfer van de consumptieprijzen. Het kadastraal inkomen hangt onder meer af van de kenmerken van het onroerend goed maar ook van de huurprijzen van vergelijkbare panden in de buurt.

Het KI zal stijgen als de nuttige oppervlakte en/of comfort van uw woning wordt verhoogd, bijvoorbeeld het installeren van een extra badkamer, het aanleggen van een zwembad en het ombouwen van de zolder tot slaapkamer.  Als u dergelijke werken heeft uitgevoerd moet u die aangeven bij het kadaster. Bij verbouwingen waarbij een stedenbouwkundige vergunning verplicht is, brengt de gemeente het kadaster automatisch op de hoogte. U krijgt dan een aangifteformulier toegestuurd. Binnen de dertig dagen na voltooiing van de werken moet u de aangifte doen. Vergeet u melding te maken, dan riskeert u een geldboete en zelfs een strafrechtelijke boete.

Energiebesparende investeringen beïnvloeden het KI van bestaande woningen niet.

Het KI wordt aangepast als het bedrag minstens 15% of 50 euro stijgt.

OP ZOEK NAAR EEN BETROUWBARE IMMO MAKELAAR IN ANTWERPEN, GENT, LOKEREN, DENDERMONDE, SINT-NIKLAAS OF BEVEREN?

Neem vandaag nog contact met één van onze immokantoren te Antwerpen, Gent, Lokeren, Dendermonde of Beveren.

Bron: Netto Vastgoedgids