Gratis schatting

Meerwaardebelasting bij verkoop op woning

Er kunnen heel wat reden bestaan waarom je als eigenaar van een huis of appartement dat vrij snel na de aankoop al opnieuw wil verkopen. Zo wil je misschien verhuizen, heb je het geld dat in de woning zit nodig om iets anders te kopen of duikt er eenvoudigweg een kandidaat-koper op die een zeer gunstig bod doet. Dan vraagt u zich wellicht af: Wanneer wordt u belast als u vastgoed verkoopt? Welke meerwaarde moet u aangeven? En hoe zwaar loopt de belastingfactuur dan op?

Meerwaardebelasting bij verkoop op woning Meerwaardebelasting bij verkoop op woning

WANNEER WORDT MEERWAARDE OP VASTGOED BELAST EN TEGEN WELK TARIEF?

Als je binnen de vijf jaar na de aankoop je huis of appartement verkoopt en er bij die verkoop winst wordt gemaakt, kan de fiscus een meerwaardebelasting van je vragen.

Verkoopt u uw gezinswoning, bijvoorbeeld omdat u met uw gezin verhuist naar een nieuwe gezinswoning, dan hoeft u geen belastingen te betalen als u de woning duurder kunt verkopen dan de prijs die u er zelf voor betaald hebt. In de twaalf maanden voor de maand waarin de notariële verkoopakte wordt verleden, moet u wel gedurende minstens zes maanden de woning hebben bewoond.

Investeerde u in een bouwgrond of appartement als tweede verblijf of om te verhuren? Dan speelt de termijn tussen de aankoop en de verkoop een rol. Gesteld dat u niet speculeert met vastgoed of dat vastgoed verhandelen niet uw professionele bezigheid is, betaalt u 16,5 procent (plus gemeentebelasting) op de meerwaarde als er minder dan vijf jaar ligt tussen de notariële aan- en verkoopakte van het gebouw. Gaat het om een grond, dan bedraagt de belasting 33 procent (plus gemeentebelasting) bij een verkoop binnen vijf jaar en 16,5 procent (plus gemeentebelasting) bij een verkoop binnen vijf en acht jaar. Is die termijn verstreken, dan hoeft u geen belasting meer te betalen op de meerwaarde.

HOE BEREKEN JE DE MEERWAARDE? 

De fiscus viseert in zijn controleactie niet alleen belastingplichtigen die nalaten om de meerwaarde aan te geven. Hij gaat eveneens na of de belastingplichtigen die dat wel deden, wel degelijk het correcte bedrag hebben aangegeven. Die belastbare nettomeerwaarde is niet gewoon de verkoopprijs die u ervoor opstreek, verminderd met de prijs die u er zelf voor betaald heeft. In de toelichting bij de aangifte legt de ficus de formule uit die u moet gebruiken om die belastbare meerwaarde te berekenen.

Van de verkoopprijs mag u de kosten aftrekken die u heeft moeten maken om de woning te verkopen. Denk aan de vergoeding die u de makelaar heeft moeten betalen.

De aankoopprijs mag u forfaitair verhogen met 25 procent. Die verhoogde waarde mag u vervolgens nog eens verhogen met 5 procent per volledig jaar dat verstreken is tussen de aan- en de verkoopakte. Heeft een aannemer aan de woning verbouwingswerken uitgevoerd, dan mogen ook die kosten bij de aankoopwaarde worden geteld.

De belastbare meerwaarde is het verschil tussen die twee bedragen. Die waarde moet u invullen in deel 2 van de belastingaangifte, in het vak XVI Diverse Inkomsten, andere diverse inkomsten, punt 4 (gronden) en punt 5 (gebouwen). De berekening van de belastbare meerwaarde moet u ter beschikking houden van de fiscus.

Veel mensen vrezen deze belastingfactuur, maar de belastbare meerwaarde bedraagt in werkelijkheid slechts een fractie van de effectief gerealiseerde meerwaarde. En dat komt omdat er forfaitaire kosten in rekening mogen worden gebracht. Vaak blijft er op basis van de formule zelfs helemaal geen belastbare meerwaarde meer over.

WAT ALS DE FORMULE LEIDT TOT EEN NEGATIEVE BELASTBARE MEERWAARDE?

Dan hoeft u niets aan te geven, ook al realiseerde u in werkelijkheid wel een meerwaarde.

WAT GEBEURT ER ALS U VERKOOPT MET VERLIES?

Dan is het gerealiseerde verlies aftrekbaar. Maar het kan enkel verrekend worden met de belastbare meerwaarde op ander vastgoed dat datzelfde jaar of de vijf jaren voordien door dezelfde persoon verkocht werd. Dat verlies kan niet worden afgetrokken van andere inkomsten zoals beroepsinkomsten.

DE REGELS SPELEN NIET ALTIJD 

De belasting is niet van toepassing als de woning of het appartement je enig woonhuis is, als je het onroerend goed erfde of als het woonhuis toebehoort aan minderjarigen of onteigend wordt. (Bron : De Tijd)

WENS JE JOUW WONING TE VERKOPEN EN WIL JE EEN BETROUWBAAR ADVIES VAN EEN IMMO MAKELAAR ?

Wij staan je met plezier bij al jouw vragen.

Neem vandaag nog contact met één van onze immokantoren

Vragen voor één van onze experten?

Neem contact op en we helpen je graag verder.

Contacteer ons
download grid_on Created with Sketch. Created with Sketch. volume-mute2 volume-medium