Meldingsplicht verbouwing

Wie verbouwingswerken uitvoert die een impact hebben op het kadastraal inkomen (KI), moet dat binnen de dertig dagen nadat de werken zijn afgerond, aangeven. Het KI is een indicatie voor de waarde van een woning, en zou moeten overeenkomen met de jaarlijkse huurinkomsten die u bij verhuur zou ontvangen. Op basis van het KI worden belastingen zoals de onroerende voorheffing berekend.

Hoe kan je de verbouwingswerken concreet aangeven?

Hebt u voor de werken een bouwvergunning nodig, dan bezorgt de gemeente u vaak zelf al een aangifteformulier. Het kan ook via een aangifteformulier op de website van de FOD Financiën.

Hoeveel bedragen de boetes?

De boetes voor wie dat nalaat variëren naargelang het nieuwe KI. Bij een KI van minder dan 745 euro bedraagt de boete 1.000 euro. Voor een KI tussen de 745 en 2.500 euro is dat 2.000 euro. Voor woningen met een KI van meer dan 2.500 euro loopt de boete op tot 3.000 euro.

Wat moet je aangeven?

Het KI verandert als u verbouwingswerken uitvoert die de woonruimte vergroten of het comfort verhogen. Een zolder die een slaapkamer wordt of een extra badkamer hebben een impact op de huurwaarde en dus moet het KI veranderen. Bij het vernieuwen van een keuken of badkamer is dat dan weer niet het geval. De redenering is dat de toename in comfort beperkt is. Het KI wijzigt evenmin bij energetische renovatiewerken, zoals isolatie of nieuwe beglazing plaatsen, zonnepanelen installeren of een verwarmingsketel vervangen door een zuiniger exemplaar. Breekt u bijvoorbeeld een achterbouw af, die u niet heropbouwt, dan kan het interessant zijn dat te melden, want dan kan het KI dalen. Een aanpassing aan het KI gebeurt sowieso enkel wanneer het bedrag met minstens 15 procent of 50 euro wijzigt.

Impact op de te betalen belasting?

Het KI hangt af van verschillende factoren, zoals het aantal badkamers, de aanwezigheid van centrale verwarming en de bewoonbare oppervlakte. De bewoonbare oppervlakte is de meest doorslaggevende factor. Al die eigenschappen worden vermenigvuldigd met coëfficiënten die niet overal dezelfde zijn, wat een precieze inschatting bemoeilijkt. Het gemiddelde KI bedraagt ongeveer 850 euro. Je moet al erg stevig verbouwen om dit te verdubbelen.

Welke impact een hoger KI heeft op hoeveel onroerende voorheffing u moet betalen, kunt u simuleren op de website van de Vlaamse overheid, die de belasting berekent. Woont u bijvoorbeeld in Antwerpen en stijgt uw KI van 850 naar 1.000 euro, dan betaalt u niet langer 773 euro onroerende voorheffing, maar 909 euro. Die verhoging verloopt altijd evenredig. Stijgt het KI bijvoorbeeld met de helft, dan de onroerende voorheffing ook. Ook voor verhuurders heeft een verhoging van het KI gevolgen, want zij worden niet belast op basis van hun werkelijke huurinkomsten maar op basis van het KI.

Controles

Zowel de federale overheid als de gemeenten controleren of het KI van woningen correct is. De gemeenten hebben alle belang bij een correct KI, want een groot deel van de onroerende voorheffing die erop is gebaseerd vloeit naar hen. Controleurs kunnen de baan op gaan, maar maken ook steeds vaker gebruik van satellietbeelden om bijvoorbeeld een niet aangegeven uitbouw op te sporen. Niet alle gemeenten controleren even ijverig. Bij sommige staat het hoger op de prioriteitenlijst dan bij andere. Inspecteurs kijken soms ook naar foto’s op immosites.

Discussie over systeem van KI 

Het KI staat al langer ter discussie. Het systeem dateert uit de jaren 1970, toen een leger ambtenaren op grote schaal de waarde van woningen in het hele land bepaalde. Het KI is tot op vandaag gebaseerd op de geïndexeerde huurwaarde in 1975. Het is een fundamenteel oneerlijk systeem. In sommige wijken is de waarde van vastgoed sindsdien namelijk enorm gestegen. Anderzijds zijn sommige destijds chique buurten inmiddels verpauperd.

Bron: De Morgen