Nieuwbouw of renoveren?

OVERHEID STIMULEERT RENOVATIE

Het Belgische woonpatrimonium behoort tot de oudste van Europa. De overheid stimuleert renovatie, meer dan nieuwbouw, onder meer met premies en een verlaagd BTW-tarief. Ook de banken stimuleren deze trend. In het kader van woonlening, houden financiële instellingen geen rekening met de ‘life time value’ van een woning. Voor het bepalen van de terugbetalingscapaciteit wordt er geen rekening gehouden met de lagere energiekosten van een nieuwbouw.

BOUWGROND IS SCHAARS

Jonge gezinnen denken dat nieuwbouw geen spek voor hun bek is. Bouwgrond in België wordt almaar schaarser. Een alternatieve piste is om een betaalbare, bestaande woning te kopen en deze af te breken. Soms wordt een pand verkocht aan de prijs van bouwgrond gezien de slechte staat waarin het zich bevindt. 

VOORDELEN VAN NIEUWBOUW VERSUS RENOVATIE

U kent wellicht de voordelen van nieuwbouw:

• Laag energiepeil
• Nieuwste (duurzame) materialen en technieken
• Hedendaags ontwerp
• Efficiëntere indeling van de ruimtes
• Geen onvoorziene kosten in de eerste vijftien à twintig jaar
• Geen tijdverlies en oncomfortabele leefomstandigheden door verbouwingen
• Over het algemeen een betere investering, aangezien recente woningen gemakkelijk kunnen worden verkocht mét meerwaarde.

NADEEL NIEUWBOUW VERSUS RENOVATIE

De initiële investeringskost ligt hoger dan wanneer u een huis koopt en dat over een langere termijn renoveert. Hierbij maken we wel de kanttekening, dat u bij renovatie nooit exact weet hoeveel de renovatie zal kosten. Weinig vakmensen maken een vaste offerte. Er zijn altijd onvoorziene omstandigheden die meerkosten zullen genereren. Als u een muur uitbreekt, moet u het plafond stutten, nieuwe electriciteit voorzien, een nieuwe vloer leggen, plamuren, enzovoort. U kan dus nooit nauwkeurig uitrekenen wat u de komende 20 jaar zal afbetalen. Als u een renovatielening aanvraagt, zal u dossierkosten moeten betalen. Daarenboven worden materialen en werkuren elk jaar duurder. Leen dus voldoende voor uw renovatie. 

SAMENWERKEN MET EEN BOUWPROMOTOR HEEFT VOORDELEN

Bouwpromotoren bieden veelal scherpere prijzen dan wanneer u het project zelf realiseert. Omdat ze grote hoeveelheden materialen afnemen, genieten ze immers van fikse kortingen. Veel mensen denken dat ze in nieuwbouwprojecten geen keuzemogelijkheden hebben maar dat is niet noodzakelijk zo. Als u tijdig beslist om te kopen (bij aanvang van een project), kan u input geven wat betreft de indeling van de ruimtes en de keuze van afwerkingsmaterialen van onder andere keuken, vloeren, binnendeuren en sanitaire toestellen. Het is absoluut mogelijk om via een bouwpromotor het huis of appartement te kopen dat perfect op uw wensen en vereisten is afgestemd.

Daarenboven heeft u één aanspreekpunt en hoeft u zelf niet te zoeken naar een architect, aannemer, vakmensen, enzovoort.

Omdat u de exacte prijs van het pand op voorhand kent, zal u ook gemakkelijker een lening van de bank krijgen. Indien u op eigen initiatief bouwt, ligt het veelal een stuk moeilijker om de totaalinvestering te kennen op het moment dat u naar de financiële instelling trekt.

Als consument geniet u van de bescherming van de Wet Breyne. Concreet betekent dit dat :

• Bij het sluiten van de overeenkomst mag het voorschot maximaal 5 % van de totale prijs bedragen;
• Er zijn strikte betalingsmodaliteiten: het saldo is opeisbaar in gedeelten die niet hoger mogen liggen dan de prijs van de al uitgevoerde werken;
• De totaalprijs werd vooraf vastgesteld;
• De oplevering gebeurt verplicht in 2 fasen: een voorlopige en een definitieve, waar minimum 1 jaar tussen moet liggen;
• Er is een verplichte waarborg (tot 100 %);
• Er zijn strenge aansprakelijkheidsregels: de verkoper is niet alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken, ook de tienjarige aansprakelijkheid voor zware, zelfs zichtbare gebreken, rust op hem.

VERKAVELINGEN WORDEN AANTREKKELIJK

Het is ook niet zo dat een nieuwbouw van een bouwpromotor impliceert dat u op een verkaveling moet gaan wonen. De tijd van de grote verkavelingen is voorbij: er zijn nog wel projecten met meer dan honderd woningen maar deze zijn eerder zeldzaam geworden. Meestal gaat het nu over kleine percelen waarop enkele huizen wordt gebouwd. Bouwpromotoren ontwerpen kleine ‘dorpen’ met veel groen, fiets- en wandelpaden, directe toegangswegen, aparte parkings en de nodige voorzieningen. Het zijn erg veilige omgevingen waar mensen elkaar kennen en ‘samen’ wonen. Dit leidt dan weer tot mogelijkheden qua budget. Als er bijvoorbeeld veel groen en speelfaciliteiten voor kinderen zijn, dan hebt u geen nood aan een grote tuin. Zijn er aparte parkings voorzien, dan kan u uw huis met vele vierkante meters kleiner maken omdat u geen garage nodig heeft. En dat zijn toch allemaal zaken waarmee u al snel enkele duizenden euro’s kan uitsparen. We zien trouwens dat mensen steeds meer belang hechten aan het veiligheidsgevoel, de goede ligging, het aangename kader, de transportmogelijkheden, ... van dergelijke buurten. In die mate zelfs dat ze bereid zijn om kleiner te gaan wonen.

PASSIEFBOUW IS NIET POPULAIR

Weinig mensen opteren voor een passiefbouw of laagenergiewoning te kiezen. Ze stellen zich tevreden met wat de huidige normen opleggen. Een E-peil dat lager is dan wat wettelijk verplicht is, doet de bouwkost exponentieel stijgen. Wat u dan nog extra op energie kunt besparen, weegt vaak (nog) niet op tegenover de kosten die dergelijke ingrepen vereisen. 

LAAT U BEGELEIDEN

Schakel vastgoedprofessionals in als u beslist om te kopen of te bouwen. De reglementering is dermate complex geworden dat het nog moeilijk is om zelf uw weg te vinden : attesten, steunmaatregelen, energienormen, verplichtingen omtrent ventilatie en regenwateropslag, ... Dit is maar een greep van de zaken waarmee u rekening moet houden en die impact op het budget hebben. Daarnaast zijn er vandaag zoveel verschillende energiezuinige technieken en materialen op de markt, dat het quasi onmogelijk is geworden om als leek nog het bos doorheen de bomen te zien. Zelfs het kopen van een bouwgrond doet u best niet zonder de raad van een specialist. Het is het belangrijk om te weten of u met gewone funderingen of met palen moeten bouwen. Deze laatste oplossing kost al snel enkele duizenden euro meer, wat toch een serieuze extra onvoorziene kost is.