Profiteer van het verlaagd btw tarief

De voorwaarden zijn:

• afbraak van een gebouw, waarna op hetzelfde perceel - niet noodzakelijk op exact dezelfde plaats - een woning met een oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter wordt gebouwd
• particuliere bouwheer
• geen eigenaar van een andere woning
• eigenaar moet er na de werken zelf gaan wonen gedurende minstens vijf jaar

Hieronder beantwoorden we enkele veel gestelde vragen.

WAT WORDT BEDOELD MET ‘EIGEN WONING’?

U moet zelf in de woning gaan wonen. U mag een deel van de woning beroepsmatig gebruiken maar dat beroepsmatige deel moet minder dan de helft van de totale oppervlakte beslaan.

 

WAT ALS IK ANDER VASTGOED BEZIT?

Het verlaagde btw-tarief is er alleen voor wie geen eigenaar is van een andere woning. Dat zijn alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk als woning worden gebruikt in België of het buitenland, zoals een gezinswoning, een tweede verblijf of een verhuurd appartement. Ook een woning waarvan u alleen het vruchtgebruik hebt - waardoor u er kunt wonen of de huurinkomsten kunt ontvangen - telt.

Alleen woningen waarvan u mede-eigendom, blote eigendom of vruchtgebruik hebt geërfd worden buiten beschouwing gelaten.

Bent u al eigenaar van een woning en wilt u elders een gebouw slopen en een nieuwe gezinswoning optrekken?

U kan genieten van het verlaagd btw-tarief op voorwaarde dat de eerste woning uiterlijk op 31 december van het jaar, dat volgt op het jaar van eerste ingebruikneming van de nieuwe woning, is verkocht.

Als koppels - al dan niet gehuwd - samen eigenaar zijn van een project, dan wordt de eigendomsvoorwaarde voor hen samen beoordeeld. Als een van beiden een woning bezit, dan grijpen ze voor het hele project naast het verlaagde btw-tarief.

 

HOE WORDT DE BEWOONBARE OPPERVLAKTE BEREKEND?

De totale bewoonbare oppervlakte mag maximaal 200 vierkante meter zijn. De oppervlakte van alle woonruimtes, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren, wordt opgeteld. Het gaat dan over de keuken, woonkamer, slaapkamers maar bijvoorbeeld ook bewoonbare zolder- en kelderruimtes.

Alleen woonvertrekken van minstens 4 vierkante meter en een minimumhoogte boven de vloer van twee meter worden geteld. Een klein balkon of een kruipkelder kunnen buiten beschouwing worden gelaten. Bij appartementen wordt de oppervlakte van gemeenschappelijke ruimtes, zoals de inkomhal en trappen niet geteld.

Let op, als u een deel van uw woning beroepsmatig gebruikt, dan tellen ook die ruimtes mee voor de berekening van de totale oppervlakte.

 

WAT ALS IK GEEN VIJF JAAR BLIJF WONEN?

Zowel de voorwaarde van de enige en eigen woning als die van de maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 vierkante meter moet minstens vijf jaar vervuld blijven. Zo niet moet het belastingvoordeel voor het jaar van de wijziging en de resterende jaren van de vijfjarige periode terugbetaald worden.

Dat is het verschil tussen de betaalde 6% en het gebruikelijke btw-tarief van 21% btw op de gefactureerde werken, berekend als een vijfde per jaar.

Als u bijvoorbeeld in 2021 in een appartement gaat wonen en u in 2023 alweer verhuist en het appartement verhuurt, dan moet u drie vijfde van dat voordeel terugbetalen.

Bij overlijden van de bouwheer of bij overmacht, zoals een brand die de woning heeft verwoest, wordt wel een uitzondering gemaakt.

 

IK BEN IN 2020 AL BEGONNEN AAN EEN PROJECT VAN SLOOP EN HEROPBOUW. KAN IK VAN HET VERLAAGDE BTW-TARIEF GENIETEN?

Projecten, die al begonnen zijn voor 1 januari 2021, kunnen van het verlaagde btw-tarief genieten voor zover aan alle voorwaarden is voldaan.

Daarvoor moet u uiterlijk op 31 maart de vereiste verklaring indienen bij de btw-administratie.
Op alle werken die vóór 31 december 2020 gefactureerd zijn, moet evenwel 21 % btw betaald worden. Het is ook niet toegestaan om voor die facturen nog kredietnota’s op te stellen (om het btw-tarief van 6 % te kunnen toepassen).

 

Ook voor nieuwbouwappartementen

Als aan bovenstaande voorwaarden voldaan is, kan een bouwpromotor ook tegen 6% btw verkopen.

De bouwpromotor kan echter enkel het verlaagd tarief toepassen als hij zowel de afbraak als de wederopbouw heeft gedaan, wat in de praktijk niet altijd het geval is. Het gebeurt dat een andere partij sloopt en de bouwpromotor het onbebouwde terrein koopt.

ONTDEK ALVAST WELKE VAN ONZE NIEUWBOUWPROJECTEN IN AANMERKING KOMEN VOOR DE 6% BTW REGELING :

https://www.huyzen.be/nieuwbouw

VOOR EEN NOG MEER UITGEBREIDE VERSIE VAN DE VOORWAARDEN, POSTEN WE HIERONDER DE TEKST VAN DE BEROEPSFEDERATIE : 

SINDS 1 JANUARI 2021 IS HET TOEPASSINGSGEBIED VAN HET VERLAAGD BTW-TARIEF VOOR SLOOP/HEROPBOUW UITGEBREID.

Tot en met 31 december 2022 kan men in drie gevallen (extra) het 6%-tarief genieten:

(1) bij projecten door natuurlijke personen buiten de 32 centrumgebieden,

(2) in geval van verhuur van de nieuwe woning aan een SVK en

(3) bij projecten van vastgoedpromotoren.

Omdat de Europese regelgeving gunsttarieven enkel toelaat ‘in het kader van een sociaal beleid’ worden hieraan extra voorwaarden verbonden. Er zullen zeker projecten uit de boot vallen. Daarvoor kan de Vlaamse sloop/heropbouwpremie een vangnet bieden. De nieuwe regeling inzake BTW komt naast het bestaande regime voor projecten van bouwheren-natuurlijke personen binnen de 32 centrumgebieden. Die blijft onverkort van kracht.

De tijdelijke gunstregeling staat naast de reeds bestaande regeling in de 32 centrumgebieden en kan worden ingeroepen in drie scenario’s:

AFBRAAK VAN EEN GEBOUW EN HEROPBOUW VAN EEN WONING DIE DOOR DE BOUWHEER-NATUURLIJKE PERSOON ALS ENIGE EIGEN WONING ZAL WORDEN AANGEWEND BUITEN DE 32 CENTRUMGEBIEDEN

Hier geldt expliciet een onderscheid tussen de regeling binnen de 32 centrumgebieden (het regime dat we al jarenlang kennen) en buiten de 32 centrumgebieden.

Belangrijk: binnen de 32 centrumgebieden worden geen extra voorwaarden opgelegd. Het regime daar blijft ongewijzigd!

Bouwheren-natuurlijke personen kunnen bij sloop/heropbouw van een woning, die niet in de 32 centrumgebieden is gelegen, tot en met 31 december 2022 genieten van het gunsttarief van 6%, indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

1. Op het tijdstip van de eerste ingebruikneming moet de heropgebouwde woning als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning gebruikt worden door de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal vestigen

De woning of het appartement dat is heropgebouwd moet hoofdzakelijk voor privé-gebruik dienen. Dit impliceert dat een deel van de woning voor een economische activiteit mag worden gebruikt zolang dit niet 50% van de totaliteit overschrijdt.

Het moet gaan om de enige woning van de bouwheer. Hier worden zowel de in België als in het buitenland gelegen goederen in aanmerking genomen. Anderzijds wordt er geen rekening gehouden met andere woningen waarvan de bouwheer-natuurlijke persoon ingevolge erfenis mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is of een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming van de nieuwe woning is verkocht.

De bouwheer moet bovendien de heropgebouwde woning zelf betrekken en er zijn/haar domicilie vestigen. Dit gedurende minimum 5 jaar vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming. Een inbreuk op deze voorwaarde tijdens de termijn van 5 jaar zal resulteren in een verplichting tot terugstorting van het belastingvoordeel gedurende het lopende jaar en de resterende jaren (a rato van 1/5de van het belastingvoordeel (het verschil met het regulier tarief van 21%) per jaar). Dit behoudens indien de bouwheer op gegronde wijze overmacht kan inroepen of in geval van overlijden.

Deze betrekkingsvoorwaarde is diegene die we al langer kennen uit de Bijzondere Financieringswet en die in het verleden bijvoorbeeld ook gebruikt werd voor de woonbonus. De eigen woning is: ‘de woning die de betrokkene als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrekt ofwel niet zelf betrekt om beroepsredenen, om redenen van sociale aard, omwille van wettelijke of contractuele belemmeringen of omwille van de stand van de bouwwerkzaamheden of van de verbouwingswerkzaamheden’.

Het enige eigen karakter van de woning wordt beoordeeld op het ogenblik van de eerste inbezitneming of de eerste ingebruikneming van de woning, met dien verstande dat die voorwaarde wel gedurende minimaal vijf jaar vervuld moet blijven.

Het oude gebouw moet volledig gesloopt zijn. Evenwel is niet vereist dat de heropgebouwde woning op dezelfde plaats op het perceel gesitueerd is als de gesloopte woning. Het gesloopte pand hoeft geen woning te zijn; het is perfect toegestaan dat het een andere bestemming had. Het gebouw moet wel een significante omvang gehad hebben.

Een ingrijpende verbouwing valt niet onder het toepassingsgebied, behalve wanneer ‘de werken ingevolge afbraak niet op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw’. Dat laatste wordt wel gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

1. De woning mag maximaal een totale bewoonbare oppervlakte hebben van 200m²

Deze voorwaarde dient eveneens minimum 5 jaar vervuld worden.

De bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de muren. Als woonvertrek worden gerekend: de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes, op voorwaarde dat die ruimtes een minimumoppervlakte hebben van 4m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2m. Ook voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes worden inbegrepen. Collectieve ruimtes (zoals de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw) tellen niet mee.

1. De bouwheer-natuurlijke persoon moet voorafgaandelijk (vooraleer de BTW opeisbaar wordt) digitaal (via e-mail) een verklaring aan de BTW-administratie bezorgen

Deze verklaring omvat :

• een uitdrukkelijke vermelding van het feit dat het gebouw, na uitvoering van de werken, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning zal worden gebruikt door de bouwheer, dat hij/zij er met bekwame spoed de domicilie zal vestigen en dat de totale bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning niet groter zal zijn dan 200m². De facto gaat het om een engagementsverklaring tot naleving van de voorwaarden verbonden aan het gunsttarief
• een afschrift van de omgevingsvergunning
• een afschrift van het aannemingscontract

Een kopij van deze verklaring moet bovendien aan de aannemers worden overgemaakt.

1. De vierde voorwaarde vereist dat het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt zich voordoet uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning. Zo wordt vermeden dat het verlaagd tarief wordt ingeroepen op afwerkingswerkzaamheden die geruime tijd na de ingebruikneming van het gebouw worden uitgevoerd.
2. De vijfde voorwaarde heeft betrekking op de vermeldingen die de facturen moeten bevatten met betrekking tot de bedoelde handelingen. Die facturen moeten met name de verschillende elementen vaststellen die de toepassing van het verlaagd tarief van 6% rechtvaardigen. Doel van deze voorwaarde is het ontlasten van de aannemers van de aansprakelijkheid betreffende het vaststellen van het toepasselijk BTW-tarief. De bouwheer-natuurlijke persoon neemt in deze de verantwoordelijkheid op zich. In geval van manifeste fraude kan de aannemer natuurlijk wel door de fiscus mee in het bad worden getrokken.

Bepaalde werken zijn expliciet uitgesloten van het gunsttarief:

• werken die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen
• werk inzake zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties
• gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning

Op de website van de FOD Financiën [https://financien.belgium.be/nl/programmawet/btw-6procent-afbraak-heropbouw] is een handig cijfervoorbeeld opgenomen:

Mevrouw en mijnheer Jacobs kopen in de buurt van Tongeren een stuk grond met daarop een oude schuur. De schuur is in te slechte staat om te vernieuwen en zij beslissen om ze af te breken en op dit  kadastraal perceel een eigen woning te bouwen. De kostprijs van de afbraak is geraamd op 80.000€ zonder btw. De bouw van het nieuwe huis is geraamd op 250.000€ zonder btw.

In het stelsel van toepassing tot 2020 (Tongeren maakte geen deel uit van de 32 steden waarvoor het verlaagde tarief kon worden toegepast) bedroeg het totaal van de verschuldigde btw: 16.800€ (80.000 x 21%) + 52.500€ (250.000 x 21 %) = 69.300€.

In het stelsel van toepassing in 2021 en 2022 (Tongeren komt in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd tarief) zal de verschuldigde btw zijn: 4.800€ (80.000 x 6 %) + 15.000€ (250.000 x 6 %) = 19.800€

De btw-winst voor de familie Jacobs is dus (69.300 - 19.800 =) 49.500€.

AFBRAAK VAN EEN GEBOUW EN HEROPBOUW VAN EEN WONING DIE VERVOLGENS WORDT VERHUURD AAN EEN SOCIAAL VERHUURKANTOOR

Deze maatregel heeft betrekking op bouwheren, die na de sloop/heropbouw de nieuwe woning ter beschikking stellen van een sociaal verhuurkantoor.

In dit scenario geldt uiteraard niet dat het moet gaan om de enige woning van de bouwheer. Evenmin dient de bouwheer de woning zelf te betrekken als eigen woning, logisch aangezien doel is dat de woning door het SVK wordt onderverhuurd. Ook de oppervlaktebegrenzing van 200m² geldt in dit scenario niet. In de praktijk zal het evenwel zelden om grotere woningen kunnen gaan, gezien het eerder kwetsbare doelpubliek van de sociale verhuurkantoren de (onder)huurprijs voor een groter pand niet kan bekostigen en SVK’s bijgevolg weinig grotere panden in portefeuille nemen.

De andere voorwaarden liggen in dezelfde lijn als onder het eerste scenario. De bouwheer moet tevens een verklaring indienen bij de fiscus, dit keer met als hoofdmoot het engagement om de heropgebouwde woning ter beschikking te stellen aan een SVK. Idem voor de voorwaarden op vlak van opeisbaarheid en vermeldingen op de facturen.

Grote verschil met het eerste scenario is evenwel dat het gunsttarief voor verhuur aan een SVK van toepassing is op het gehele Belgische grondgebied, met inbegrip van de 32 centrumsteden.

Net zoals onder het eerste scenario zijn ook hier bebouwingswerken, werken inzake zwembaden e.d. uitgesloten.

LEVERING VAN WONINGEN EN HET BIJHOREND TERREIN NA DE AFBRAAK/HEROPBOUW

Dit scenario heeft in het bijzonder betrekking op vastgoedpromotoren die investeren in de aankoop van bebouwde percelen met de bedoeling er nieuwe woningen op te richten, hetzij in de vorm van huizen, hetzij in de vorm van appartementen.

Het kan enkel gaan om projecten die worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning(en). Men kan het BTW-tarief van 6% enkel inroepen voor de levering van de heropgebouwde woning, het appartement, … aan een particulier en niet op de sloop- en heropbouwwerken zelf.

Het tijdelijk karakter van de maatregel impliceert in dit geval dat de opeisbaarheid van de BTW op die leveringen zich moet voordoen tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Verder zijn de formele voorwaarden dezelfde als in het eerste scenario. Deze maatregel is echter van toepassing op het gehele Belgische grondgebied met inbegrip van de 32 centrumsteden. Voor 1 januari 2021 waren vastgoedpromotoren immers overal uitgesloten van het gunsttarief van 6%, ook binnen de 32 centrumgebieden.

De heropgebouwde woning moet door de uiteindelijke koper aangewend worden als enige eigen woning. Tevens moet deze koper er zonder uitstel zijn/haar domicilie vestigen. Voor de beoordeling van het karakter als enige eigen woning wordt gekeken naar het moment van de inbezitneming of eerste ingebruikneming door de koper.

Dit gebruik moet gedurende vijf jaar aangehouden blijven. De koper moet bij eventuele inbreuken hierop dit binnen drie maanden melden aan de fiscus. Net zoals in scenario 1 zal hij/zij dan het belastingvoordeel moeten terugbetalen, dit voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van 1/5de per jaar. Dit behoudens in geval van overlijden of overmacht.

De woning of het appartement mag maximaal een totale bewoonbare oppervlakte hebben van 200m².

Bij dit alles is de analogie met het eerste scenario is duidelijk… Belangrijk aandachtspunt: de koper moet een natuurlijke persoon zijn! In geval van verkoop aan een rechtspersoon zal men geen recht hebben op het gunsttarief van 6%!

De promotor moet een verklaring indienen bij de fiscus. Deze moet mede worden ondertekend door de koper (of de verkrijger van het zakelijk recht). De logica is dezelfde als onder het eerste scenario: uit de verklaring moet blijken dat aan de voorwaarden is voldaan. Met dit doel in het achterhoofd is het logisch dat de verklaring moet vermelden dat de woning bedoeld is om als enige eigen woning te worden gebruikt door de koper, die er onverwijld domicilie zal vestigen en dat de totale bewoonbare oppervlakte maximaal 200m² zal bedragen. Bij de verklaring moet een kopij van hetzij de onderhandse verkoopovereenkomst, hetzij de authentieke verkoopakte worden gehecht.

De FOD Financiën adviseert om de verklaring in te dienen via MyMinfin. Lukt dat niet, dan kan men telefonisch een formulier opvragen, dat wordt opgestuurd per post of via e-mail. Daarvoor moet getelefoneerd worden naar het bevoegd kantoor (van de gemeente waar het onroerend goed gebouwd zal worden).

De uitgereikte facturen moeten melding maken van die elementen die de toepassing van het 6%-tarief rechtvaardigen. Wederom dus: het voldoen aan de voorwaarden. Net zoals in het eerste scenario heeft deze voorwaarde tot doel om de leverancier te ontlasten van een eventuele aansprakelijkheid inzake het toepasselijk BTW-tarief. Hier is die leverancier niet de aannemer maar de vastgoedpromotor.

Belangrijk: deze regel geldt niet alleen voor de facturen maar evenzeer voor de onderhandse verkoopovereenkomst en de authentieke akte.

In de Programmawet, de Memorie van Toelichting en de FAQ van de FOD Financiën wordt nergens gesproken over de impact van het Breitsohl-arrest op deze regeling. Nochtans is dat een belangrijk aandachtspunt. Het arrest heeft er goed een decennium terug voor gezorgd dat bij gezamenlijke verkoop van een woning met de grond op beide BTW verschuldigd is, in plaats van BTW op de woning en registratierechten op de grond.

Er lijkt dan ook niet onmiddellijk een reden om te veronderstellen dat de Breitsohl-logica niet zou gelden bij het gunsttarief van 6%. Behoudens indien fiscus hier alsnog een andere interpretatie in zou willen innemen, lijkt het dan ook zo dat zowel op de woning als op de grond 6% verschuldigd zal zijn door de koper. Voor het eerst kan het Breitsohl-arrest zo in het voordeel van de koper spelen. Vergeet immers niet dat in Vlaanderen sinds juni 2018 op bouwgrond in beginsel steeds 10% registratierechten verschuldigd zijn.

HOE ZIT HET MET PROJECTEN DIE OP 1 JANUARI 2021 REEDS LOPENDE WAREN?

Om één en ander correct te interpreteren inzake de lopende projecten moet men de tekst van de Programmawet correct lezen. En, naar goede gewoonte bij BTW-materies is dat niet altijd evident. De programmawet voorziet in een overgangsregeling voor reeds lopende projecten. Maar, die geldt enkel voor scenario 1 (projecten van bouwheren-natuurlijke personen) en scenario 2 (verhuur aan een SVK). Voor het 3de scenario (projecten van vastgoedontwikkelaars) is er geen specifieke overgangsregeling. Omwille van de specifieke wijze waarop BTW opeisbaar wordt, is dat ook niet heel erg verbazingwekkend. En, het betekent niet dat lopende projecten volledig uitgesloten worden. We gaan er hier nader op in…

Overgangsregeling voor scenario 1 & 2

De overgangsregeling houdt in dat het gunsttarief genoten kan worden voor de BTW die sinds 1 januari 2021 opeisbaar is geworden. Concreet: de BTW op de werken die sinds 1 januari 2021 worden gefactureerd. Alle BTW die daarvoor opeisbaar is geworden is definitief verschuldigd aan het tarief van 21%.

Om van deze overgangsregeling gebruik te kunnen maken moet de belastingplichtige (in scenario 1 de bouwheer-natuurlijke persoon) voor 31 maart 2021 een verklaring indienen bij de fiscus.

Projecten van vastgoedontwikkelaars (scenario 3)

Kopers van een heropgebouwde woning bij een vastgoedpromotor kunnen niet genieten van een overgangsmaatregel. Toch betekent dit niet dat een lopend project volledig uit de boot valt. Bij projecten van vastgoedpromotoren is het immers de levering van de woning waarbij door de koper betaald wordt en de BTW verschuldigd/opeisbaar wordt. Concreet gaat het dan om het moment van de betaling van een eventueel voorschot op het ogenblik van de compromis en de betaling van het saldo bij het verlijden van de authentieke akte. Het gaat hier niet, zoals in scenario 1 en 2 om de BTW verschuldigd op de sloop- en de bouwwerken zelf.

In haar FAQ bij de regelgeving [https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-afbraak-heropbouw-faq.pdf] geeft de FOD Financiën een verhelderend voorbeeld:

Vraag J.3: Ik heb in oktober 2020 een nieuw appartement gekocht van een bouwpromotor en heb bij het ondertekenen van het compromis een voorschot betaald met toepassing van 21% btw. De authentieke akte wordt verleden in januari 2021 en ik moet dan het saldo van de koopsom betalen. Ik zal dit appartement gebruiken als enige en hoofdzakelijk eigen woning en er vanaf de eerste ingebruikneming mijn domicilie vestigen. De bewoonbare oppervlakte van het appartement bedraagt bovendien niet meer dan 200m². Kan ik het btw-tarief van 6% genieten voor deze aankoop? Zo ja, kan ik de reeds betaalde btw deels recupereren?

Antwoord: De btw geheven over het voorschot is definitief onderworpen aan het normale btw-tarief, maar het bedrag van het saldo kan wel degelijk het verlaagd btw-tarief genieten aangezien in uw geval blijkbaar de grondvoorwaarden zijn vervuld.

Het is evenwel noodzakelijk dat de verkoper voorafgaandelijk een verklaring indient waaruit blijkt dat u beiden aan alle grondvoorwaarden voldoet.

VLAAMSE SLOOP-HEROPBOUWPREMIE

Naar aanleiding van de introductie van de tijdelijke gunstregeling inzake BTW heeft de Vlaamse regering haar sloop/heropbouwpremie bijgestuurd. Die premie was immers zeer doelbewust ingevoerd om het uitblijven van een brede fiscale stimulans voor sloop/heropbouw op te vangen. De premie was (en is) dan ook enkel van toepassing bij projecten waar men geen verlaagd BTW-tarief kon inroepen (inzonderheid dus buiten de 32 centrumgebieden).

Tezamen met vele anderen heeft de Vlaamse regering evenwel vastgesteld dat het nieuwe gunstregime niet alle projecten dekt. Dit onder meer omwille van de oppervlaktebeperking tot 200m² en evenzeer ingevolge de voorwaarden rond het enige eigen karakter van de heropgebouwde woning, appartementen, …

De Vlaamse administratie verwacht dat van de sloop-en-heropbouwdossiers die voor 1 januari 2021 niet van een gunsttarief konden genieten ongeveer 6 op 10 dossiers in aanmerking zullen komen voor de uitbreiding van de federale 6% btw-regelgeving bij sloop en heropbouw buiten de centrumsteden. 40% van de projecten dus niet.

Voor die projecten laat de Vlaamse regering de sloop- en heropbouwpremie doorlopen. Dit tot 31 december 2022 (om zo gelijk te lopen met de duurtijd van het gunstregime inzake BTW). Wie federaal uit de boot valt, kan dus op een Vlaams opvangnet rekenen, met name een premie van 10.000€ (bij vergunningsaanvragen vanaf 1 januari 2021; voor vergunningsaanvragen tot en met 31 december 2020 bedraagt die nog 7.500€).

Uiteraard moet men dan wel aan de voorwaarden voldoen.

De premie is alleen beschikbaar wanneer de aanvraag voor het verkrijgen van een (omgevings)vergunning voor de sloop en wederopbouw wordt/werd ingediend tussen 1 oktober 2018 en 31 december 2022. De datum van de aanvraag van de vergunning telt, en niet de start van de werken of de datum van de realisatie ervan. De premie wordt toegekend voor de gecombineerde aanvraag van de sloop- en herbouwvergunning. Aparte aanvragen voor sloop en heropbouw worden niet gehonoreerd.

De SHP zal kunnen aangevraagd worden uiterlijk tot 30 juni 2023, voor omgevingsvergunningen die tot en met 31 december 2022 werden aangevraagd, en waarvoor er al een goedgekeurde omgevingsvergunning beschikbaar is op 30 juni 2023. De aanvraag van de premie moet steeds gebeuren binnen de 3 maanden na de goedkeuring van de omgevingsvergunning.

De verlenging van de SHP voor omgevingsvergunningsaanvragen tot eind 2022 is uitsluitend toegankelijk voor degene die buiten het materiële toepassingsgebied van de tijdelijke federale btw-verlaging valt. Hiervoor zal bij de aanvraagprocedure een verklaring op eer moeten afgelegd worden dat men op basis van de federale btw-wetgeving voor dit bouwproject niet in aanmerking kan komen voor het 6% btw-tarief bij sloop en heropbouw en geen aanvraag daartoe ingediend heeft of zal indienen.

Uiteraard zijn er nog enkele andere voorwaarden verbonden aan de premie. Zo moet het nieuw opgerichte gebouw voldoen aan de EPB-eisen, wat garanties biedt op vlak van energiezuinigheid. Het gebouw moet buiten de 32 centrumgebieden liggen waarbinnen het klassieke 6%-tarief kan worden ingeroepen.

De premie wordt door het VEA uitbetaald nadat de aanvrager het bewijs heeft voorgelegd van het einde van de sloopwerken (foto’s). Dus: het gebouw moet volledig zijn afgebroken. Maar, uiteraard is het de bedoeling dat de vergunning integraal wordt uitgevoerd en dat ook het luik ‘wederopbouw’ wordt gerealiseerd. Blijft men in deze in gebreke, dan zal de Vlaamse overheid opnieuw aankloppen om de premie terug te vorderen.

Rechtspersonen zijn uitgesloten van de Vlaamse premie voor sloop-wederopbouw. De grond, het af te breken gebouw en het op te richten gebouw (appartementsgebouw of woning) moeten op het moment van de aanvraag van de vergunning voor de geheelheid volle eigendom zijn van één of meer natuurlijke personen. En, bij verkoop aan een rechtspersoon tijdens de loop van de werken wordt de premie teruggevorderd. De premie is dus duidelijk gericht op particulieren.