Wat moet u weten over het nieuwe goederenrecht

VRIJWILLIGE EN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM

Een ongehuwd koppel koopt een onroerend goed aan, elk voor 50%. Dan is een klassiek twistpunt wat het lot van die mede-eigendom is, indien het koppel uit elkaar gaat.

Volgens de rechtspraktijk kan geen enkele mede-eigenaar de verdeling vorderen, zelfs niet indien een einde aan de relatie is gekomen.

In het nieuwe Burgerlijk Wetboek wordt een rechtszekere regeling uitgewerkt: ofwel wordt de mede-eigendom aangegaan voor bepaalde duur, in dat geval zijn de partijen gebonden voor die duurtijd. Ofwel is er geen bepaalde duurtijd overeengekomen, dan kan elk van de mede-eigenaars de mede-eigendom opzeggen, met inachtneming van de redelijke opzeggingstermijn. Het is dus goed om hier in de aankoopovereenkomst al op te anticiperen en hierover een regeling op te nemen. Er is rekening mee te houden dat in beide hypothesen de schuldeisers van elk van de mede-eigenaars beslag kunnen leggen en het goed na een wachtperiode van maximaal vijf jaar kunnen doen verkopen in het kader van de beslagprocedure.

Aan de regeling inzake appartementsmede-eigendom is inhoudelijk niet geraakt, omdat die nog maar gewijzigd was in 2018. Wel zijn de artikelen hernummerd.

VRUCHTGEBRUIK, EEN RUIMER GEBRUIKSRECHT

Vruchgebruik blijft een 'precair' recht; de maximumduur van het vruchtgebruik blijft het leven van de vruchtgebruiker. Als die overlijdt of failliet verklaard wordt of in vereffening gaat, komt een einde aan het vruchtgebruik. Bij vennootschappen en verenigingen was er vroeger nog een tweede beperking, nl. dat het vruchtgebruik bepekt was tot 30 jaar. Dat wordt nu opgetrokken tot 99 jaar (art. 3.141 BW).

Van belang voor de vastgoedmakelaar is ook de nieuwe regeling indien de vruchtgebruiker het goed in vruchtgbruik verhuurt: eindigt het vruchtgebruik tijdens de huurovereenkomt n.a.v. het overlijden van de vruchtgebruiker, dan mag de huurder ten hoogste drie jaar in het gehuurde goed blijven of de resterende duurtijd van de huur uitzitten indien deze minder dan 3 jaar bedraagt. Om te waarborgen dat de huurder de gehele huurtermijn mag uitdoen, is nodig dat de blote eigenaar heeft ingestemd met de huurovereenkomst.

Ook op het vlak van de herstellingsplichten zijn een aantal verfijningen doorgevoerd. De vruchtgebruiker blijft ertoe gehouden om de onderhoudsherstellingen aan het goed uit te voeren die, op korte of lange termijn, nodig zijn om de waarde van het goed te vrijwaren, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Met uitzondering van de bebouwingen of beplantingen die de vruchtgebruiker te wijten zijn, is de blote eigenaar er dan weer toe gehouden om de grove herstellingen uit te voeren.

Een belangrijke innovatie is dat de blote eigenaar die de grove herstellingen uitvoert, van de vruchtgebruiker kan eisen dat deze proportioneel bijdraagt in de kosten van deze herstellingen in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom. Partijen kunnen hiervan vrij contractueel afwijken, zodat ook hiervoor best een contractuele regeling wordt gesloten.

ERFPACHT, DE NIEUWE VOLUME-EIGENDOM

Innovatief is de nieuwe regeling inzake opstalrechten, die tot doel heeft om een optimalere comercialisatie van de ruimte boven de grond en de ruimte onder de grond te waarborgen. Opstalrechten doen een eigendomsrecht op een volume boven of onder de grond ontstaan.

Een opstalrecht kan "algemeen" zijn, in de zin dat het de volledige ruimte boven de grond dekt, maar kan ook afgebakend worden in de hoogte en de diepte.

De maximumduur van het opstalrecht wordt verhoogd tot 99 jaar. Van deze maximumduur kan in principe contractueel niet worden afgeweken.

Een belangrijke noviteit in het goederenrecht is echter de wettelijke mogelijkheid om een eeuwigdurend opstalrecht te vestigen. Voor de vastgoedpraktijk betekent deze nieuwe wettelijke mogelijkheid dat, indien men een eeuwigdurende eigendomssplitsing tot stand wenst te brengen tussen verschillende volumes boven en onder elkaar op eenzelfde grond, men niet meer genoodzaakt is om een beroep te doen op de regels inzake appartementsmede-eigendom. In een private situatie kan dergelijke 'volume-eigendom' wel enkel worden gevestigd door de eigenaar van de grond, en onder de volgende voorwaarden:

1. Er moet sprake zijn van een complex heterogeen onroerend geheel, gelegen op eenzelfde grond, bestaande uit minstens 2 volumes, met verschillende bestemmingen en vatbaar voor een zelfstandig beheer.
Bijvoorbeeld; een residentieel gebouw, een openbare plaats of een ondergronds winkelcentrum met een ondergrondse parking of, in het algemeen, tal van constructies en werken op of onder een gemeenschappelijke overkapping; en

2. Er mogen geen gemeenschappelijke delen in het complex of heterogeen onroerend geheel aanwezig zijn, hetgeen echter niet belet dat er een aantal collectieve voorzieningen kunnen bestaan die door de verschillende opstalhouders op de volumes worden gebruikt; en

3. Er moet blijvend aan deze voorwaarden zijn voldaan. Van zodra dit niet meer het geval is, zal het opstalrecht worden beperkt tot 99 jaar, in pincipe te rekenen vanaf de verdwijning van het heterogeen complex van volumes met diverse bestemmingen en vatbaar voor autonoom beheer.

ONROERENDE PUBLICITEIT: OPTIES EN VERKOOPRECHTEN 

Voortaan is het mogelijk om bijkomende akten in de hypothecaire registers op te nemen, zoals de aankoopoptie op onroerend goed en het voorkooprecht. Door die hypothecaire overschrijving zal een ankoopoptie of voorkooprecht toegekend kunnen worden bij authentieke akte, welke aan iedereen tegenwerpelijk is.

Bron: BIVnews