Wat zijn de huidige trends inzake kredieten?

Kredieten met een hoge quotiteit

We hebben het hier over woonkredieten waarbij meer dan 90% van het aankoopbedrag voor een eigen woning of meer dan 80% van het aankoopbedrag voor een investeringspand wordt beleend. De verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning wordt ook wel de ‘quotiteit’ genoemd. Daarnaast hebben we het ook over leningen waarbij het totale bedrag van de lening groter is dan 9 keer het jaarinkomen van de kredietnemer. Aangezien deze woonkredieten een hoger risico op wanbetalingen opleveren, worden deze transacties geviseerd. De Nationale Bank vraagt dat de banken zich bij het verstrekken van zulke kredieten inhouden en een aantal limieten respecteren. Dat zal zich vertalen in hogere rentevoeten voor bepaalde types woonkredieten of in meer weigeringen van kredietdossiers door de banken.

Evolutie in verband met kredietbeleid

De banken pushen hun klanten al jaren om minstens 20 procent van de aankoopprijs met eigen geld te betalen als ze een lening willen afsluiten. Tot 2012 kenden de Belgische banken vrij veel hypothecaire leningen toe met een looptijd van meer dan 25 jaar en/of een quotiteit van meer dan 100 procent. Daarna gingen ze op de rem staan, omdat de Nationale Bank hogere kapitaalbuffers voor dat type leningen begon te eisen. Sinds 2014 merkte de toezichthouder weer een versnelling van de kredietgroei, vooral voor leningen met een looptijd van 20 tot 25 jaar en een quotiteit tussen 90 en 100%. Daarom neemt de Nationale Bank extra maatregelen.

Conclusie

Belgische banken mogen in theorie nog altijd leningen toekennen met een quotiteit van meer dan 100% maar in de praktijk zien we dat het aantal banken dat klanten toestaat om meer te lenen dan de waarde van hun woning zienderogen slinkt. Begin van 2019 deden 4 banken dat nog, eind 2019 nog maar 2. Op termijn zal geen enkele bank nog hypothecaire leningen met een quotiteit van meer dan 100% toekennen.

HOE KAN U EEN VOORDELIGE HYPOTHECAIRE LENING OF KREDIETOPENING KRIJGEN?

De meesten van ons hebben jammer genoeg onvoldoende geld op hun bankrekening staan om zomaar een huis te kopen. Op de een of de andere manier een woonkrediet verwerven is dan ook een must en het is niet altijd makkelijk om een keuze te maken.

Hypothecaire lening versus kredietopening

Bij een hypothecaire lening fungeert je woning als waarborg voor je bank. Deze garantie dekt haar in tegen eventueel financieel verlies. Daarom neemt je bank een hypotheek op je aangekochte of te bouwen woning en/of bouwgrond.

Zowel een lening als een kredietopening vallen onder het woonkrediet. Het belangrijkste verschil is dat een kredietopening je eenvoudig toelaat om extra geld bij te lenen – bijvoorbeeld als je na verloop van tijd wilt verbouwen – zonder dat je daarvoor dan een nieuwe lening zult moeten afsluiten. Het hoeft niet te verbazen dat je dat goedkoper uitkomt dan een extra lening aangaan. 

Wat is een hypothecair mandaat ?

Een bank wilt uiteraard een waarborg indien je jouw kapitaal en intresten niet kunt betalen. Vaak gebeurt dat via een hypothecaire inschrijving, maar in bepaalde gevallen gebeurt dat via een hypothecair mandaat.

Bij een hypothecair mandaat of hypothecaire volmacht geef je toestemming aan de bank om op eender welk moment tijdens de looptijd van jouw krediet een hypotheek te nemen op je woning voor een op voorhand bepaald bedrag. De bank kan dus op een later tijdstip de hypotheek nemen wanneer die dat nodig vindt. Bijvoorbeeld wanneer je niet jouw betalingen voor het krediet nakomt.

Maak een goede inschatting van je leencapaciteit

De leencapaciteit is het antwoord op de vraag : 'Hoeveel kan ik lenen?' In het algemeen stelt men dat je maandelijkse afbetaling één derde van het netto gezinsinkomen mag bedragen. Vermenigvuldig dat bedrag met het aantal maanden dat je wilt afbetalen, en je hebt in theorie je leencapaciteit berekend.

In de praktijk is het iets ingewikkelder. Je kunt daarom bij je huidige bank langsgaan voor een raming.  Zij kunnen je maximale leenbedrag inschatten op basis van je vaste inkomsten:

• Beroepsinkomsten
• Inkomsten uit onroerende goederen
• Inkomsten uit de woning die je met het woonkrediet wil aankopen
• Inkomsten uit roerende goederen
• Andere inkomsten

Vergelijk verschillende banken en onderhandel 

Eens je je leencapaciteit kent, kun je langsgaan bij verschillende banken om alle voorstellen te vergelijken. Deins er niet voor terug om te onderhandelen over de rente van je woonkrediet. Als je bedenkt dat een hypothecaire lening tussen de 10 en de 30 jaar loopt, spaart een renteverschil van 0,1% je al snel ettelijke euro’s uit. Houd er ook rekening mee dat de looptijd en de variabiliteit van je rentevoet (als je niet kiest voor een vaste rente of variabele rentevoet) een grote impact hebben op de uiteindelijke kostprijs. 

Kies de juiste formule voor jouw situatie

Afhankelijk van je leeftijd, het bedrag dat je leent, het renteniveau en je financiële situatie kun je de looptijd en de formule voor jouw woonkrediet bepalen. Zo moet je kiezen of je gaat voor een vaste kapitaalaflossing, waarbij de af te betalen bedragen van jaar tot jaar kunnen variëren (en in het begin hoger zijn) maar waarbij je wel minder interesten betaalt of voor vaste maandelijkse afbetalingen. Bovendien moet je een realistische looptijd bepalen. Hoe de looptijd van je lening, hoe lager het maandelijkse bedrag, maar ook hoe meer interesten je betaalt. Ga dus niet over één nacht ijs voor je de knoopt doorhakt en informeer je eerst over alle andere mogelijke formules:

• Een woonkrediet met uitgestelde kapitaalaflossing: als je nog financiële stabiliteit moet opbouwen, kun je met deze lening gedurende een periode van maximum 36 maanden enkel interesten en geen kapitaal afbetalen.
• Een accordeonkrediet: hierbij betaal je een vast maandelijks bedrag af, maar varieert de rentevoet, waardoor de looptijd van je lening kan verlengen of verkorten.

Let op voor bijkomende kosten en koppelverkoop

Eens je een voordelige formule in de wacht hebt kunnen slepen, moet je nog rekening houden met dossierkosten en de hypotheekrechten en registratierechten. Je kunt proberen om je bank ervan te overtuigen om deels met een hypothecair mandaat te werken. Dat wil zeggen dat je een waarborg stelt voor een kleiner bedrag dan het totaalbedrag dat je leent.

Laat je bovendien niet in de luren leggen: hoewel je wettelijk verplicht bent om een schuldsaldo verzekering, brandverzekering en borgtochtverzekering af te sluiten als je een woonkrediet aangaat, ben je niet verplicht om dat bij dezelfde bank te doen. Vaak zal je een goedkoper alternatief kunnen vinden bij een andere bank.

EEN HUIS KOPEN EN VERKOPEN TEGELIJK: ZO WERKT EEN OVERBRUGGINGSKREDIET

Heb je je oog laten vallen op een nieuw huis, terwijl je zelf al een huis bezit?

Dan wil je de aankoop van je nieuwe huis wellicht (deels) financieren met de verkoop van je huidige woonst. Je kan moeilijk voorspellen hoe snel je je oude huis verkocht krijgt. In dat geval vormt een overbruggingskrediet een handige oplossing.

Hoe werkt een overbruggingskrediet?

Met een overbruggingskrediet voorkom je dat je een zware hypothecaire lening moet afsluiten bovenop je huidige woonlast en maandelijkse afbetaling. Je leent bij de bank een bedrag tussen minstens 12.500 euro en de maximaal verwachte opbrengst van de verkoop van je huidige woonst. In tegenstelling tot een gewone lening, betaal je tijdens de looptijd enkel rente. Het kapitaal los je veelal in één keer af wanneer je de oude woning effectief verkoopt. Zo geef je jezelf financiële ademruimte en kun je deze periode makkelijker overbruggen.

Aandachtspunten bij een overbruggingskrediet

Ga nooit een overbruggingskrediet aan zonder een duidelijk zicht op je lopende hypothecaire lening: het openstaande bedrag moet je immers van de maximaal verwachte opbrengst aftrekken. Valt het saldo wat tegen? Dan loont een overbruggingskrediet wellicht niet de moeite. Daarnaast kent een overbruggingskrediet een bepaalde looptijd. Wordt je woning niet binnen die tijd verkocht? Dan zit je met twee hypothecaire leningen. Je bent immers verplicht om het volledige bedrag ten laatste na twee jaar terug te betalen.

De bank kan dossierkosten aanrekenen bij het afsluiten van een overbruggingskrediet. Hou hier rekening mee wanneer je voorstellen vergelijkt.

Wat zijn de gangbare rentes en looptijden?

En overbruggingskrediet heeft bijna altijd een vaste rente, maar de bedragen variëren al naargelang de bank en het bedrag dat je leent. Hou rekening met een interest van 2 à 4 procent. Ook de looptijden verschillen, al zijn de meest gangbare termijnen 12, 24 of 36 maanden.

Vergelijk zorvuldig 

Een overbruggingskrediet is een handig hulpmiddel om de periode te overbruggen tussen de verkoop van een woning en aankoop of bouw van een nieuwe woning. Of het ook voor jou de beste optie is, hangt af van jouw financiële draagkracht en de andere leningen die je wel of niet hebt lopen. Vraag de bank daarom altijd om verschillende mogelijkheden te bespreken en uit te rekenen.

Overweeg je een overbruggingskrediet af te sluiten? Weet dan dat de kosten en voorwaarden sterk kunnen verschillen al naargelang de bank. Neem de tijd om verschillende voorstellen te vergelijken.